繼三月中央銀行升息一碼,四月行政院通過,炒房最高重罰五千萬元的修法草案;後續,央行連環升息、第五波選擇性信用管制,都可能發生。

但台灣房價會跌嗎?恐怕不會。

因為,有一個最大的「土地原料商」,正以市場機制之名,放任「原料」價格上揚。它,是各地縣市政府。

要釐清土地與房價的關係,可用麵包與麵粉來比喻。假設麵粉占麵包的成本三成到七成,而市占率逾兩成,也是最大的原料商,放手讓麵粉起漲,除非景氣蕭條,或有其他原料替代,否則麵包價格一定上漲。

可惜的是,土地並沒有其他可替代原料。小麥吃完可以再種,土地賣掉就沒有了。

拆解房屋成本,比率最高的就是土地,達三成以上。一位上市櫃建商董座更指出,房價越高的地區,土地成本占比越高,在北部市場,最高占比甚至可達七成以上。縱使地價不是唯一影響房價的因素,但絕對是關鍵因素。

在台灣,最大的素地供貨來源,就是政府。

根據瑞普萊坊統計,去年全台可開發素地交易金額超過三千億元,創該公司近五年的新高紀錄。其中政府的土地標售案,占比二二.五%,是全台最主要可開發素地供應者。

全台土地交易額創新高! 五分之一竟來自政府賣地
全台土地交易額創新高! 五分之一竟來自政府賣地(圖表製作者:曹博凱)

政府也是唯一擁有合法權利,能透過區段徵收、市地重劃、變更土地用途、將一定比例的民間土地變公有,然後自產自銷的機構。

股市的莊家,指的是憑藉雄厚資金、訊息等優勢,操縱和控制股價的機構或個人。放在台灣地產市場,無疑的,政府就是最大莊家!

這位莊家,不但創造去年全台五分之一素地交易,還刷新幾項紀錄:全台標售土地總金額創歷史新高、六都每坪標售土地單價創歷史新高。

越賣越多、越賣越貴 地方縣市售地金額飆新高!每坪均價創新高 六都土地賣破70萬!
越賣越多、越賣越貴 地方縣市售地金額飆新高!每坪均價創新高 六都土地賣破70萬!(圖表製作者:曹博凱)

土地是稀有財,價格易漲難跌,縱使競標者出於預期心理,用高於市價的價格搶地,未來也絕對會想盡辦法,在房價上,加倍奉還。

如今,六都民眾的房價所得比達到歷史新高,平均要十一年不吃不喝,才能買得起房子。通膨並未帶動薪水起漲,地價卻帶動房價全面上揚,主計總處也坦言,今年民眾購屋痛苦指數恐創下十年新高。

那麼這位莊家究竟透過什麼手法,能夠球員兼裁判,讓公有地標售價不斷創高;這場圈地遊戲,又如何全面影響房價?

為解開這謎團,商周進行三個月的全台政府賣地大調查,有四大發現。

政府也來搶搭房市熱!
高雄房價飆漲,導致去年第4季房價所得比首度突破9倍,但公有土地標售仍未停手,3月中仍賣出10塊土地,進帳18.5億元。(來源:高雄地政局提供)

發現一 標售制度變漲價引擎
定錨效應引來全台地主「見賢思齊」

建商:「政府認證這種價格,我當然不能賣的比政府便宜!」

當半導體這最強產業,碰上政府強力助攻,高雄房價已漲翻天。

今年三月中,高雄市第一季最新土地標售案中,有台積電進駐效應的楠梓重劃區土地,標出每坪六十六萬元、較一九年同地段高出逾一倍的新標售天價。

更可怕的是,這不是單一個案,而是全台遍地開花的縮影。

在瑞普萊坊針對各縣市政府近五年土地標售的統計中,政府土地供給量大增,且無論是全台與六都,平均售價都創歷史新高,例如六都,每坪竟超過七十萬元!。

商周進一步比對六都溢價率前三高的土地標售案,賣地前後一年的房價發現,普遍都是兩位數成長,最高可達五三%,地價對房價的帶動效果顯著。

全台二十二個縣市中,有十三個加入標售公有地行列;它們囊括台灣人口八成以上,且六都全數在列。

「台灣土地炒作的始作俑者,不是建商,也不是民眾,而是政府。」淡大財金系副教授謝明瑞說。

問題是,按照市場供需法則,假設其他條件不變,供給越多、價格應越低,但為何政府賣地,卻是供給越多、價格越高,豈不奇怪?

北科大不動產估價師學分班主任曾文龍指出,背後關鍵就在於土地標售制度。

以去年北市南港昆陽站的公有土地標售為例,每坪得標價五百一十三萬元、溢價率近八○%。(編按:溢價率指得標價與底價的差距幅度,超過五成以上就屬明顯偏高。)

這數字創當地實價登錄的土地新天價後,南港地主、台北地主、甚至全台精華區的土地地主看到,都會「見賢思齊」的準備漲價。

政府透過標售認證土地價格的「定錨效應」,不僅只要標售價超過市價就能帶動周邊地價、房價起漲,而且不需要每筆標售都創新高,只要有一筆創天價,就能啟動建商比價心態,進而刺激地價,「這種公然炒地皮的標售制度,難道不能改進嗎?」曾文龍說。

標售制度幫政府土地供給裝上自動漲價的引擎,當然無助於降價,至於價格會衝多高,這就看建商、地主們,認為土地有多稀少、未來溢價有多高、願意競標點火的力道有多猛。「這種事,政府一個巴掌也拍不響的,」一位六都地政局官員私下說。

「土地是原料,又沒有儲存的成本,現在變成炒作預期心理的元兇,是房價疊上去的工具,不是壓房價下來的策略。」瑞普萊坊市