全球升息浪潮來襲,誰向銀行借越多錢,誰的影響就越大。對一般民眾而言,金額動輒數百萬元起跳、占家戶收入3成到5成以上的房貸負擔,升息影響首當其衝。

一旦快速升息,隨著每月房貸利息支出被快速擴大,無法負擔的房貸族可能被迫賣房,而且購屋成本拉高,也會提高進場門檻,讓更多民眾無力買房,進而抑制房價漲幅。

如今,蓄勢待發的升息壓力,讓原本靠經濟利多撐起的台灣房市榮景更添變數,未來發展也更加複雜難解。此時該怎麼做?

商周統整首購族、房貸族、換屋族、多屋族、包租公等5大族群,最關心的6大問題,由台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真、吉家網董事長李同榮、不動產仲介公會全聯會會務顧問張欣民等數位利率與地產專家,提出綜合建議,「少借錢」,將是虎年後,保荷包、買好房的新守則。

Q:升息年來臨,一旦台灣央行跟進,今年房價會漲?會跌?
A:今年房市仍看漲一成,後年可能反轉

攤出過去50年的台北房價與台灣重貼現率走勢圖,李同榮從歷史經驗提出兩大升息期的房市特性,一是在房價主升段時期的升息,無法立即發揮打房效果,但在末升段卻有關鍵威力。

就像是上一波、2003到2007年的升息,重貼現率從1.375%,一路升到3.375%,但由於遇上台灣SARS疫情後房市大多頭走勢的主升段,完全無法攔住台北平均房價從2字頭飆上3字頭,之後的降息,更是助長房價大漲。

但到了2011年,房價高民怨逼出政府打房,央行再度升息,不過從1.625%調升到1.875%,並一路撐住,直到2014年,結合房地合一稅上路等配套,才發揮影響力,促成房價隨後走跌3年的打房戰果。

二是, 一旦利率衝破4.5%以上,就能有效抑制房價漲幅。

就像是1990年以前,在重貼現率介於4.5%到最高逼近12%的高利率時代,房價漲幅都是相對90年後可控,尤其是1986年到1989年的房價飆漲,隨著利率拉高逼近8%,很快就將房價打下來。

此外,專攻房市研究的劉佩真指出,台灣經濟條件與美國有明顯不同,尤其通膨狀況遠不如美國嚴重,因此不僅升息壓力不如美國來得嚴重,而且如考量兼顧出口產業競爭力等總體經濟發展,升息的必要性也不比美國急迫,普遍預期,台灣今年升息幅度應該在一碼內,所以房市衝擊仍有限,甚至今年仍將有約1成以內的房價漲幅。

但隨著利率越走越高,升息衝擊就會放大,「最快2024年,就會進入新一波景氣循環,開始跌價。」李同榮說。

利率與房價走勢相反!歷史經驗:低利率期,升息時機是打房關鍵
利率與房價走勢相反!歷史經驗:低利率期,升息時機是打房關鍵(圖表製作者:林洧楨)

Q:財力有限的首購族,現在還能不能進場買房?
A:買房最好拉高一成自備款,減少負債

有需求,還是可以進場,但最關鍵的守則是,量力而為,不要擴大負債規模。

因為在升息時代,你借得越多,每月攤還的金額不只越高,同時利息支出還會逐年走升,會更容易淪為被房貸壓垮生活品質的屋奴,因此房仲業者普遍建議,現在進場購屋,要盡量拉高自備款成數,至少1成以上比較好,而且一定要低於家庭月收入的5成以下,最好是不要超過3成。

此外,如果自備款不足,寧可先找親友支援,或暫緩購屋計畫,也不要貿然採取利息負擔更重的汽車貸款、信用貸款等來補足缺口,因為隨著升息,這些貸款的利息支出成長會比房貸更可怕,還是避免使用為妙。

Q:房子買了,有大筆借款還未繳清,該如何減災保房?
A:房貸族可考慮轉貸,記得確認違約金

房貸是白紙黑字寫好的契約,一旦遇上央行升息,調升的利息負擔,不需要客戶同意,多數就是按月或按季直接調整後,向客戶收取,「這部分客戶沒有能力要求銀行要去降息。」民營銀行主管坦言。

那麼房貸族只能當待宰羔羊?也不盡然,因為消費者可考慮轉貸,也就是另找銀行訂新契約。

因為,縱使央行升息,由於台灣市場游資充沛,銀行放貸業務生意難做,並不見得所有銀行都會第一時間跟進把利率上限調滿,加上重談房貸也可以乘機調整還款年限,因此消費者可以多方比較,找最適合自己的銀行與方案,重簽契約。

不過因轉貸代書費、塗銷費、地政登記、管理費、徵信等相關成本,若貸款1千萬元,轉貸相關費用可能超過2萬元,但同樣金額,如果轉貸銀行比原來銀行的利率少了0.5%,一年可以省約5萬元利息,就會划算,此外,也要注意原來貸款如尚在綁約期間,也有可能有違約金問題,可找原銀行詢問清楚。

Q:小孩長大、空間不夠想換房,該怎麼低壓力換到大空間?
A:換屋族多走兩站,一坪有機會省十萬

有需求,還是可以換,但為了避免負債攀高,最多人建議的換房策略就是,用時間換取空間。

也就是說,比起同地區、同房價的換屋可能拉高房貸利息成本,不如考慮從市區往郊區、從精華高價區往有未來性的低價區去換房。

房仲業者舉例,像是原本住台北市南港區的民眾要換房,就不妨從民生汐止捷運或台鐵捷運化等沿線各站找換房機會,雖然上班、上學可能會需要多搭兩、三站,但同樣空間每坪單價卻有機會差距上看10萬元,就能藉此避免換屋時,會有更沉重的房貸負擔壓力上身。

Q:手上有3房以上資產,房貸成本上漲,該怎麼減壓?
A:多屋族乘機汰弱留強,賺7分飽就好

一個最普遍的建議,就是趁升息進行汰弱留強的資產瘦身,而實際做法,李同榮建議「賺7成、3成給別人賺」的7分飽策略,最值得參考。

簡單來說,就是運用目前還有一到兩年的房市緩漲期,乘機將短線漲幅高、或地利條件不夠好的物件出清,就不要想著要賣在最高點,保留三成利潤給買方賺,這樣一方面,能加速脫手,落袋為安,確保利潤;另一方面,也能避免在選舉年,因囤房淪為打房標的,能降低風險。

「比起升息年,更麻煩的是選舉年,包含囤房稅、內政部的打炒房修法等政策,一旦落地實施,都會帶來一定的房市影響。」一位不願具名的上市櫃建商副總經理說。

Q:靠出租房屋賺錢,要怎麼保住收益利潤不被吃掉?
A:包租公漲價應戰,但須留意空租風險

針對包租公族群的升息壓力,想要保住收益利潤,不動產業者普遍認定的解方,就是轉嫁給消費者。

不過雖然升息成本增加有限,過去房東也很容易轉嫁給房客,但要小心的是,近年房租漲幅也很快速,已經對不少租客都造成壓力,因此也要評估房客的經濟狀況,如果屬於薪資成長快的高科技業,可能反彈會比較小,但如果是受疫情重創的餐飲、飯店等內需產業房客,可能就算幅度小,也很難負擔更高的房租,因此「還是要注意房客能力,才能避免空租損失發生」,不動產仲介公會全聯會會務顧問、天時地利不動產總經理張欣民提醒。

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