雙北青年、台商、大學湧進，桃園翻身「脫北」樂園

六年前，它吊車尾擠上第六個直轄市；現在，它翻轉北台灣人口流向，從人才流失外移到大台北，變成吸引最多逃離雙北市青壯人群的大熱區。人口的量變，帶來了哪些質變？

桃園，這個連結台灣與全球的國門城市，有著去年總旅客吞吐量近4900萬人次、貨運量逾兩百萬公噸的台灣最大國際機場。龐大進出的人流與物流，卻只是過客，並未緊密牽動城市的發展。

如今，桃園市為何能從配角變主角，成為許多「脫北者」的新故鄉？

夾在繁榮雙北、先進竹科中間
低房價讓台北公務員、白領得以圓夢

11月中旬，商周團隊深入這座城市，探索它的新舊動能。在大園區的桃園國際機場內，趁著疫情讓國際旅客銳減逾80％的時機，正大興土木、進行南北跑道的全面整修，準備迎接未來全球重新啟航。

在機場外，延宕超過十年、全台最大土地徵收案--航空城計畫，則上演大復活戲碼！我們來到原本閒置的大園國中舊校區，只見從門口到周圍停車格，停滿數十輛汽車，進出絡繹不絕；踏進校園，穿堂立著航空城聯合服務中心的新招牌，跟著人群走入禮堂，更是門庭若市。

一旁的工作人員告訴我們，11月9日，桃園市政府發出第一期約2600公頃的土地區段徵收公告後，總數將近1萬7千名的航空城地主，為了遞交自家土地要「換錢或換地」的意願申請書，讓這裡天天都是大排長龍。

「航空城進入實質開發階段，依法定程序，現在就只能做到底，不可能停了。」一位現場的桃園市地政局官員說。

2014年桃園縣市合併升格後，無論人口成長、所得增加等，都有領先表現，市場需求支持了航空城開發案，讓它闖過內政部冗長的都市計畫審議難關。這個超大型開發案，也將加速、加大這座城市的變化，吸引更多人與錢到來。

目前，搶進桃園最特別的一股新勢力，是來自雙北市、最有生產力的年輕中產階級。

根據內政部統計，桃園近六年的淨遷入人口規模約15萬人，其中最大來源就是雙北市，平均每年占比約6成；尤其今年前十月，雙北市淨遷入桃園的人口占比甚至高達93％，讓眾多地產業者將桃園封為「脫北者的新樂園」。

出生桃園新屋農家的竹風建設董事長徐榮聰，就是這波返鄉遊子之一。在他口中，十年前的這座城市，比繁榮，遠不如雙北市；比先進，又不比竹科，因此它一度迷失自我，淪為別人的衛星城市，留不住年輕人，「北桃園人夢想著雙北市的黃金門牌與福利，南桃園人則忙著去竹科淘金，」他說。

既然如此，當台灣人口邁入負成長、老年化的同時，桃園又憑什麼變身全台人口紅利最高、平均年齡最年輕的城市？

最大誘因，是交通等公共設施和社會福利已大步追趕雙北，房價卻仍低一大截。

根據國泰房產指數，今年第三季相較於2014年底的新屋平均房價，台北市雖只漲不到5％，但每坪單價從讓年輕人絕望的83萬元，上升到更絕望的87萬元；同期間新北市維持在每坪約42萬元，而桃園雖然漲幅逾兩成，每坪單價只約27萬元。

過去桃園雖然房價便宜，但發展遠落後於雙北市，造成年輕人出走；現在因升格為六都之一，靠著統籌分配款帶來的新財源，社福、建設等與雙北大都會的落差逐漸被填平，台灣房屋趨勢中心經理江怡慧就指出，桃園市從生育補助、托育補助，到念幼兒園的育兒津貼，金額都是全台數一數二；加上還在二字頭的房價讓年輕人負擔得起，於是開出一條人口回流的新路。

返鄉遊子、台北移民，是兩種不敵大台北高房價的典型脫北者。

在桃園八德區，這個近6年人口成長率突破兩位數的熱區之一，我們遇到今年41歲的返鄉桃園人蔡文凱。

他出身在桃園區、龜山區與新北市鶯歌區三區交界的釣具街，10年前，父母鼓勵他「去台北才有出息」，資助頭期款，讓他買下新北市永和區一間不到30坪的小宅。但隨著兩個女兒出生，自己在公家機關當約聘人員的月薪不到4萬元，就算加上教舞的妻子兼課貼補家用，要支撐房貸與幼兒園等支出，越來越吃力。

5年前，考量父母年邁、小孩須陪伴，決定回家接手桃園釣具店生意。結果，八德房價不到永和一半，這一換屋，不但賺到新北舊宅增值、降低了桃園新宅的房貸壓力，而且同樣總價1千多萬元，他在八德買到雙車位、總坪數約70坪的全新住宅。

「20歲前，我沒去過八德，只知道那裡工廠多，從沒想過自己40歲時，會住在這裡，」他說。從紡織廠林立的工業區變成新興重劃區，八德的轉變讓他驚喜。

在桃園房市第一戰區--青埔高鐵特區，來自雙北市住戶占比逾7成。32歲的台北移居客鍾漢騰告訴我們：「還好來桃園，讓我們不用放棄三寶夢。」

他是出身台北市的金融業上班族，結婚時就承諾妻子要圓「生三個小孩」的夢想，靠著金融業的高收入，兩年前就存下約300多萬元的頭期款。然而，從台北市一路看到新北市新店的央北重劃區，動輒每坪5、60萬元單價的水準，讓夫妻倆害怕一買房就變成沒現金、沒生活品質的「屋奴」，一度想放棄多生孩子的念頭。

後來，鍾漢騰發現，從青埔搭高鐵到台北車站只要20分鐘，比他們原本租屋地點的新店還快，而且就算買在青埔高鐵站第一排、最貴的高樓層住宅，每坪也還不到30萬元，有足夠的存款與收入能確保生活品質，讓這對年輕夫妻放棄台北，移居青埔。

甚至，楊梅的偏鄉富岡里也有新面貌。緣起是台鐵的火車醫院--台北機廠，因為北市寸土寸金，拿來修火車太浪費，便搬到這個楊梅小鎮。一開始還因當地土地公廟得為了修車廠遷移而引發爭議，後來火車醫院與土地公共存，從廟、車站到老街，組成鐵道文化園區，帶動當地發展與人口回流，改變了這個原本不起眼的地方。

不僅人潮回來了，產業也進來了。

這波台商回流投資，桃園是六都斬獲最多的。例如中國LED車燈龍頭廠麗清，雖然總部在新北市，但發言人李鋆辰坦言，大台北工業土地貴桃園一倍以上，為了因應美中貿易戰的變局，出口美國的生產線必須回台發展，因此他們在地價相對便宜的桃園找機會，最後落腳觀音工業區，租下舊廠房、趕建智慧產線應急。

不只人潮回流，更是台商首選
帶來就業、出生率、產業轉型的質變

這樣的量變，為桃園帶來就業、出生率、產業轉型的3大質變。

根據104人力銀行統計，相較於去年同期，今年11月，桃園的建築與土木工程類工作機會成長最快，達4成，之後依序是化學相關製造業、機械相關製造配修業、光電及光學相關業，甚至，製造帶動了服務業，運動及旅遊休閒服務業的工作機會也增加逾1成。

此外，桃園市是去年台灣本島唯一粗出生率逾千分之十的「最敢生」城市，帶動坐月子中心、婦嬰用品、幼兒園、親子遊樂場等發展。甚至像青埔國小初期僅約20班，目前預計擴大到60班。大學也蜂擁進來設分校，包含海洋、清華、陽明、交通等都來此圈地，全市約20所大專院校的大學城商機，成為當地包租客搶進布局的新熱點。

城市變化，也帶來新的轉型課題。如前述的蔡文凱返鄉接下釣具店，竟很快就陷入危機。

原來，釣具街位於三地交界邊陲地帶，過去這一帶因土地不值錢，有不少釣魚場、釣蝦場坐落，讓釣具生意穩定成長，蔡文凱回鄉初期還開出第二家店，父子兩人兩店旺季時可月入超過10萬元。

但城市快速發展，眾多魚蝦釣場賣地蓋樓，傳統地區客人快速萎縮，釣具店生意短短一年營收就腰斬超過一半。眼看返鄉美夢就要變成惡夢，他拿出過去因大台北生活壓力而開設線上二手拍賣店的經驗，先將實體店客戶集中到父母負責服務的老店，自己主導新店轉型為網路專門店，販售累積父親老經驗而來的客製化、高命中率魚竿釣組，鎖定基隆、宜蘭等外縣市海釣客社群，開發新客源。一年後，不只業績更好，旺季收入重返10萬元以上，而且開店時間更自由，讓他對定居桃園的未來重燃信心。

人口成長與產業進駐，正全面帶動桃園食衣住行育樂的各項需求，商機有多大，就看誰更能掌握需求的方向。

例如，當地不動產仲介指出，與大台北地區明顯的價差，仍是未來吸引廠商進駐的一大誘因，因此不只工業地、廠辦的出租利潤至少5％以上，桃園30多座工業區周邊的住宅出租需求也越來越旺盛，已經有不少台北投資客進場布局。

6個區還有機會1千萬成家
城市公害、航空城迫遷都是升級考驗

對於想遷居桃園的年輕族群，根據住展最新統計，仍有觀音、新屋、龍潭、大溪、大園與龜山等6個行政區，還有機會在1千萬元內買到新房成家。

至於航空城，逾3千公頃的土地開發案，能做好，將是推動桃園市與桃園機場轉骨升級的一大動能，但若做不好，變成蚊子館、蚊子工業區，就會變成都市的黑洞。而且，包含位在第三跑道盡頭的竹圍里福海宮部分成員，以及海口里少數居民等，依然拒絕被迫遷移，也將是這個計畫必須克服的最後一哩路。

城市激烈變化，除了帶來新轉機，也帶來新挑戰。今年桃園的缺水問題，已造成史上首次稻作停灌，還有垃圾量、工業公害案倍速增加。負面危機已經來襲，每一項，都是桃園想要繼續升級的必考題。