房價比台北低！去東京置產是好選擇？吳淡如：出手前，先思考4件事

「漲、漲、漲」，疫情明明為難了大家好幾年，讓我們不但失去旅行的自由，而且面臨生命的威脅，但世界各大都市的房子到底在漲什麼？連東京都在漲（全日本的漲幅不代表東京漲幅，因為這個老化國家的偏遠地區根本沒人住、沒人買，不會漲）。

根據全球房價指數2021年第4季的統計，在接受調查的56個國家裡，全世界房價漲幅前5名分別是土耳其、紐西蘭、捷克、斯洛伐克與澳洲。幾個主要市場的房價也是水漲船高，美國18.8%、南韓18.4%、德國12.4%、英國10.8%，就連日本也有9.2%，中國的漲幅只是3.6%。

整體來說，全球房價在2021年上漲了10.3%，這份報告也直接說明：因為通膨，2022年可能還會繼續穩穩上漲。

哪些人適合「海外置產」？

如果你是首購族，拜託不要考慮什麼海外不動產，在臺灣買第一間房才務實。除非你有特別的工作需求，例如被長期派駐海外，或錢很多花不完。若只是因為想在別的國家有個「行館」，還不如把錢省下來住五星級飯店就好。相信我，選你最喜歡的飯店住，不管怎麼樣都比海外買房划算。

大體而言，會想在海外置產的人，多半也是抱持著投資和分散資產的想法。有哪些應該注意的眉角呢？

一、找當地有牌的仲介

想要在海外投資不吃虧，練好當地語言恐怕也來不及，建立當地的人脈，直接跟當地的建商或仲介打交道很重要。不然你常會遇到「臺灣人騙臺灣人」的問題，因為資訊不對稱嘛！在我看來，那些會招待你去看房，幫你出旅費，都是「羊毛出在羊身上」。在海外對你小氣的仲介，還可能比較正派（我只是說可能，我也遇過小氣但是不正派的）。

我記得有一次，有朋友招待我到東南亞的某國去玩，同團都是貴婦或是主要顧客。雖然我們目的是為了玩，也玩得很開心，但天底下沒有白吃的午餐，還是要去看看他們推薦的房地產。那個物件位在當地某一個知名的購物中心附近，當然是一片未開發區。

招待者一直強調這裡的潛力很大，而且價格很便宜。不過，我後來到那個購物中心去逛街，竟然發現有該國知名仲介也在賣同一個房地產！喜歡偷偷脫隊去逍遙，雖然是不太有團隊精神的行為，但也讓我發現一個巨大的祕密：招待我的那個建商每坪約賣35萬元，但是購物中心那個該國知名仲介在賣的價格只有每坪18萬元！如果我買了，我的旅費就會變得十分高昂！

大家如果還有印象，2010年左右，臺灣還曾經發生南寧購屋的詐騙案！南寧案大概可以寫一本書，簡單地說就是「臺灣人騙臺灣人」最佳經典詐騙案。名列臺灣人在中國詐騙臺灣人的重大吸金犯罪NO.1。

以臺灣人為首的詐財集團總以「僅需支付機票費用，食宿全部免費」，讓你到廣西省南寧市旅遊及投資考察，並說幾個當地知名的商業園區、商議廣場、長壽村等重大建設，都是靠著官方關係，和南寧市政府一起運作的「純資本運作」。手法還有安排民眾到詐財集團成員之豪華住所參觀，使大家誤以為合法且利潤豐厚。實在太無拘無束了，隨便在路上指著一棟大樓，就要你買，其實他根本沒有所有權！

類似的詐騙案一直到現在還是層出不窮，大家好了瘡疤就忘了痛（應該說過去的瘡疤並沒有長在自己身上，所以不會痛）。說真的，臺灣房子很貴，而且投資獲利的空間也沒很高，未來少子化也會慢慢威脅房價，近幾年房價真的是因為通膨因素而上漲的。但是無論如何，你被騙的機率比較低。

臺灣有一些上市仲介公司，也有販賣海外房地產。雖然知情的人都明白，如果在房價漲這麼高的時期銷售不完，還要賣海外物件，通常裡面還是有一些「眉角」。而代為銷售的仲介公司利潤也不少。不過，無論如何，跟他們買你比較不會遇到詐騙吧？至少保證你會擁有所有權。如果你真的要買，還是要透過有知名度的仲介比較好。

二、選擇比較不會失寵的物件

以我的投資經驗來看，2012年代表公司到日本投資，我們也曾經跟當地的公司合資當建商，我才知道現在日本蓋房子真的沒那麼好賺。我們搞了2年，前前後後加起來大概只能賺15%，還有相當高的營業成本、行銷成本要支出，獲利沒有大家想像那麼多。

當年如果只做租賃，每年報酬毛利率還有7～9%，不確定性較高的獲利年限較久，獲利其實比較高。租客選擇也是關鍵。在日本大都會區，我喜歡可以租給餐廳或飲食店的物件。這些不動產符合都市人的剛性需求，比如東京，其實沒有那麼多人在家煮飯，外送不像臺灣這麼便宜，所以就算疫情再嚴重，外食市場還是很旺盛。餐廳也沒被強制關閉，商家還有機會得到政府補助，所以我們管理公司因疫情而退租的房客，只有約10%。

講白了，很多人說海外投資多好賺，商業模式再厲害，但是沒有找到對的人幫你探路，以及自己沒有仔細調查市場現況，都是很危險的事。

三、問自己，為何投資海外房？

人都有追逐高價的本能，看到價格漲了會想追，不管是股票或是房地產都是如此，但房地產花的錢比股票多，兌現不易，交易成本也大得多，值得追求漲嗎？

在上一本《人生實用商學院： 誰偷了你的錢？》，我解釋過自己買房的「動物經濟學」：投資房有3種，雞、豬跟馬。雞是生蛋用的，也就是領租金；養豬的目的則是讓牠長大、長胖、然後賺價差。馬呢？不會生蛋，也沒有養肥來殺的價值，就是騎在上面拉風，滿足虛榮心。

東京的房子是雞。這個國家不但進入已開發社會，也進入老化凋零階段，經濟欲振乏力，成長幅度有限。就像雞本身體積（房價）漲幅有限，但好處是會生蛋，雖然不多，但養個10年，長期累積下來也相當可觀。暴富不可能，你就收租吧！

當然也有投資者不僅收租，還順道賺了房價。但5年內轉移，政府收的稅高達35～40%（資本利得），如果你5年內可能會轉手，拜託不要買！

像我們公司當年和某國外銀行談了個好條件，借貸利率0.9%，當年租賃投報毛利率有8～9%，扣掉一些費用，我的報酬還有6～7%。雖然房價不怎麼上漲，但是我只要持續持有，並且把賺到的現金繼續投入市場 （注意，投資房子也要運用複利作用！不是把錢拿去花掉），用72 法則計算，12年我們公司差不多就從日本市場回本了。

為什麼租屋投資報酬率這麼高？因為東京是全日本工作人口最多的地方，但房屋自有率不到40%，加上東京房價的確只剩下1996年的1/2到1/3，這就是為什麼在東京的租金報酬率高的原因。不過，現在以日圓來看，房價也高了，投報有4%就偷笑，值得追漲嗎？你錢多我當然沒意見。

四、當對的國家遇到倒楣事，也可能會賺錢的

這是學巴菲特說的：當好公司遇到倒楣事……你要勇敢一點。沒有人有預知能力，理財也不需要預知能力，投資的意外常常發生，只要你有做好避險，那就不用擔心。不要期待每一次出手都賺錢。

買房子恆定獲利6%，風險則沒那麼高，這可能就是當時我和本公司股東們一起選擇投資東京房子的理由。是的，我不帶種、膽小又怕損失。千萬不要以為敢到海外投資的人就很勇敢，這一定要有長期抗戰的打算。就像《三國演義》裡諸葛亮到了蜀地，什麼都要管，什麼都可能發生，甚至後來鞠躬盡瘁，死而後已。雖然12年過去了，公司也回本了，但中間過程實在是滿辛苦的。說實在的，如果早知道過程會那麼複雜，一開始我會鼓勵全體股東，有錢都買ETF算了。

在這裡還可以告訴你一個小故事： 311地震那一天，我們公司的律師正代表公司簽約要買下一家飲食店。那天律師還打電話來說，日本發生了大事，他說這個時候是可以終止的，不要簽約。我那一整天都很忙，很豪氣的告訴他：我們要講信用，怎麼可以到場還不簽約？簽完約之後，我才發現日本發生了311大地震！

約都簽了，後悔也來不及呀，還好那個房子買得很便宜。他是個法拍屋，在2000年左右，房屋的擁有人竟然用這個房子（位於淺草的居酒屋）借了1.2億日圓，而我們買到的價格只有2600萬日圓左右。我可以把記帳本簡單的給大家看，一直到2022年，這承租人一直在開店、沒欠繳過房租。房租收入每年480萬日圓，扣掉管理修繕費以及房屋稅，至少還有400萬日圓。12年就是4800萬日圓，早早就超過了房價！

這個房子至今還沒有賣，居酒屋的業者一直想要跟我們公司買，我們連理都沒理他。主要是因為他出的價格實在太低了，他一直記得我們只用2600萬日圓買這個房子，以為我們賺一點就可以收手。天底下哪有此等好事？過去的價格屬於沉沒成本，我們這樣回答不知道他懂不懂？

對於長期投資而言，匯率不會是最重要的考慮項目。關鍵原因在於日本借款利率很低。一直都沒有超過1%，這與日本經濟低迷不振有關係。各國現在正在升息，日本不知道什麼時候才升得了息？因為一旦升息，好不容易恢復一點溫度的經濟，可能又被掐住脖子窒息了。

日本應該是全世界最不容易升息的一個國家。如果連日本都可以升息，那就表示全世界的通膨已經到達滿水位。

雖然地震影響很大，日圓重貶，有長達3年時間，很多「投資專家」笑我賺了租金，卻賠了房價跟匯差。短期來看，他們說得對，但我們就是效法德川家康精神：活得長命你就贏！它的確衝擊了日本人民與產業的生計，但是從總體經濟的角度，並沒有動搖國本。

我當時是在日本貸款借日圓，日圓貶值對我來說反而是債務減輕。此外，既然沒有要賣房子，賣房造成的匯兌損失跟我們就沒有關係。無論如何，長期投資才是王道，不管你投資什麼。

責任編輯：李頤欣
核稿編輯：易佳蓉