雖然中央連續祭出強勁的打炒房政策,但是房價仍然上漲不歇,似乎無法發揮預期的抑制作用。升斗小民面對房價一路從蛋黃區向外延燒至蛋白、蛋殼區,只能望房興嘆,當一輩子的無殼蝸牛。

然而「買不起房子」的慘況,有沒有辦法獲得改變?近期在六都精華區推出的「地上權住宅」,因為低於一般住宅的市價,受到大眾青睞,可見一斑。

設定地上權是政府開發國有及公有土地的主要方式之一,由於政府從民國101年起,禁止標售500坪以上的大面積國有及公有土地,只能透過只租不售的地上權或BOT招標,由開發商向政府標得土地後,興建地上權住宅出售,達到活化資產、增裕國庫。

從市場出現的地上權住宅推案熱潮來看,它有哪些抓住買方眼球的優勢呢?由於地上權住宅沒有土地所有權,房價為區域行情的7折,相較市價來得便宜,能吸引預算有限的買家;在受到本土及國際疫情影響,營建原物料成本上漲的狀況下,地上權建案採「先建後售」,讓買方看得到房屋品質,成為一種保障;地上權住宅興建在政府釋出都市精華區的國有土地上,居住品質、生活空間相較於蛋白區或郊區房子來得好。

地上權住宅正夯,消費者在購置這類物件時,必須注意哪些地方呢?在2022年1月初由「富比士地產王」主辦的「2022住宅新趨勢論壇」,特地邀請中華⺠國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明、富比士網科公司執行長陳高超、美商ERA易而安不動產董事執行長黃鵬䛥,以及台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授張義權,提出他們的建議。

地段好、總價便宜 適用房地合一稅2.0的優惠

首先,于俊明針對國內房屋交易的產權結構,介紹目前購屋市場提供的3種住宅形式,包括第1種住宅是指買屋買地,擁有土地與房屋的所有權;第2種是不買房、不買地,只有土地與建物的使用權,這一類型的房屋主要是民國103年9月30日以前標售地上權的建案,因為房屋不能進行分割,購屋者只能拿到土地與建物的使用權;第3種是擁有土地的地上權與房子的所有權,通常是在103年9月30日以後推出的產品,被房地產業界稱為「可分割的地上權住宅」。

他指出,「可分割的地上權住宅」從土地條件來看,因為有設定使用年限的要求,加上開發商必須投入成本且無法養地,所以具有區位良好、交通便捷、公共設施齊全的優勢;對政府來講,地上權土地的產權為國家所有,不會出現產權或開發的風險;對開發商來講,除了使用期限的要求外,還必須趕快回收成本,因此要使出渾身解數,打造出優良的地上權住宅產品;此外,在房地合一稅2.0上路後,地上權住宅也適用400萬元免稅額、10%稅率的優惠。

國際住宅新趨勢 打破「有土斯有財」觀念

從台灣看世界,地上權住宅在國際間已經蔚為潮流。陳高超表示,新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭等國,不管是由政府出面,還是政府與民間JV(聯合投資)合作,皆為薪水少、社會競爭力低的年輕族群,大量提供地上權住宅。

「目前台灣打房打不住,在房價無法獲得抑制之下,國人應打破『有土斯有財』、『土地物以稀為貴』的觀念,並思考低於市價6至7成的地上權住宅,成為購屋的選項之一。」陳高超強調。

在國際間,地上權住宅的他山之石,可供台灣借鏡的例子極多,黃鵬䛥提出他對新加坡公共組屋的觀察。

新加坡成立建屋發展局(HDB),負責執行國民住宅政策,運用國家的力量,提供民眾穩固的公共組屋,實踐「居者有其屋」。黃鵬䛥表示,即使新加坡政府大量興建組屋,讓83%新加坡永久居民居住,但是新加坡在2021年底仍然進行打房,而且下手的力道比台灣更重,購買第三套房產的新加坡永久居民,須額外支付的印花稅(ABSD)從15%調高至30%,企圖降溫商品房的買氣。

「組屋只給中產階層居住,新加坡政府不會針對組屋打房,而是選擇商品房祭出打房措施。」黃鵬䛥進一步指出,組屋的租賃期通常為99年(Leasehold),可以自由買賣,但買方必須經過政府審核資格,規定家庭才能購買,「由於新加坡民眾都有房子可以住,所以打房才可以打得這樣兇,但台灣不是每個人都買得起房子,在這樣的體質下,實在不適合打房。」

存續期限屆滿 處置措施至今未明

回到台灣來看,專攻不動產估價、土地登記的張義權則強調,目前國內興建在公有土地上的地上權住宅,在地上權權利存續期限屆滿,依據合約必須將地上物無償歸於地主(政府)所有,可是買家持有房屋權狀,但中華民國法律規定房屋所有權沒有期限,使得地上權的存續期限變成一個問題,政府至今仍未提出解決方案。

張義權說,國內地上權衍生的相關問題極多,像是存續期限屆滿後,要如何進行續期;取得續期後,需不需要再繳權利金,以及權利金計價方式、租金綁定公告地價是否合理等,均需要社會大眾督促政府拿出魄力去處理。

居住正義是為了讓每個人能自由選擇買屋或租屋,有適當居住的房子。從地上權住宅看國內的居住正義,絕非只停留在打房而已,而是如何讓地上權變成住宅新觀念,讓每個人擁有「可負擔的家」。