▍作者簡介：陳彥潔。執業律師、調解委員、法律顧問，也擔任講師開設課程及講座，希望能以親切、易懂的方式提供專業知識，更多資訊請見：Facebook粉絲專頁、Youtube頻道。 

2024年4月3日上午7時58分09秒，台灣花蓮縣近海發生大型地震。台灣許多大樓縱未倒榻，也有磁磚掉落或剝離的危險情況，導致用路人安全受到威脅。

即便沒有地震，許多大樓長期經歷風吹雨打，也常見磁磚掉落砸傷行人的問題。也許有民眾認為運氣沒有那麼差，就與自己無關，真的是這樣嗎？

房屋外觀修繕是誰負責？若外牆磁磚掉落砸傷人，誰要負責？

法院認為（臺灣高等法院106年度上字第90號判決），無論走廊外牆，或自家客廳外牆，都是維持建物安全及外觀的必要構造。這也就認定，公寓大廈的外牆屬於「共用部分」，大樓或社區全體住戶該對外牆負起責任，而不是由大樓中的特定住戶來扛。

不過，依《公寓大廈管理條例》的規定，若大樓或社區有設置管理委員會（下稱管委會）或管理負責人，就應由管委會或管理負責人，負起修繕、管理、維護外牆的責任。

所以如果外牆磁磚掉落，讓人受傷或損害財產，管委會或管理負責人，得負民事的損害賠償責任。

但是，如果住戶居住的公寓大廈未設管委會，也未推舉管理負責人，法院就認為（臺灣新北地方法院111年度訴字第1019號判決）：由公寓大廈外牆的實際所有人，負起清潔、維護、修繕等責任；若有違反，由其負起連帶賠償的民事責任。

同理可證，管理負責人、管委會主委，或實際所有人有責任維護外牆狀態，若沒有留心進而讓磁磚砸傷人或砸死人，自然有「過失傷害或過失致死」的刑事問題。

管委會消極不修繕外牆，該怎麼辦？

若讀者發現自己公寓大廈的外牆已有掉落磁磚的風險，卻偏偏遇到管委會消極、不願處理，那該怎麼辦？

此時，可以選擇召開「區分所有權人會議」（下稱區權會）替換管委會人員，也可以打訴訟要求管委會趕緊修繕（如臺中地方法院109年度訴字第1255號判決），或先僱工修繕再以訴訟請求管委會支付相關費用（如新北地方法院111年度板建簡字第42號判決）。

如果住在沒有管委會跟管理負責人的公寓大廈，其他住戶也不同意出錢修繕，又該怎麼辦？

這裡可以參考前述做法，既然住戶有義務修繕卻遲遲不肯配合，也可以用訴訟的方式，請求全體實際所有權人修繕；或修繕完成後，再請求其他人來支付相關費用（如台中地方法院107年度中小字第1478號判決）。

住戶不願花錢修繕外牆，出事了誰該負責？

如遇到磁磚嚴重剝落，需花很多錢才能搞定，這時就會屬於《公寓大廈管理條例》規定的「重大修繕」。

「重大」的標準，依各社區規約而異，這正是訴訟上攻防之所在。

依法規，不論有無管理委員會，重大修繕都該經過「區權會」決議通過。若多數住戶不願通過，縱使少數住戶很擔心，依現行情況也無計可施。若真的發生磁磚掉落意外，想修繕的住戶也無法免除民、刑事責任（依現行實務，若有磁磚掉落情形，工務局會先設立安全告示及圍籬，再依違反《建築法》第77條、第91條，因未維護建築物之構造安全，處以6萬元至30萬元的罰鍰。）。

筆者認為，此時應加強政府介入的力道，或可參考《建築法》的規定：當各縣、市主管建築機關發現有危害公共安全的建物，應通知所有人或占有人停止使用，並限期命所有人拆除；逾期未拆者，得強制拆除之。

換句話說，若能比照修法，將來政府命建物實際所有人限期改善後，若對方逾期仍未修繕，就可以讓政府發動「強制修繕」，並再向住戶請求費用；於筆者撰寫本文時，亦見立委有提出類似的修法建議，這不失為一種可以考慮的方向。

此外，若要提前防範危害，或可進一步規定：當重大修繕若無法通過區權會決議，少數住戶可向政府機關申請，由政府機關判定，該項重大修繕是否涉建築物構造安全；並如前段所述，由政府機關強制修繕後、再行請款，藉以消弭人民生命、財產受損的風險。

既然共同居住於公寓大廈，就不能自掃門前雪，整體大樓的共用部分，都與自己和他人生命息息相關。只有平時多留心，特別是地震或颱風後檢視一下大樓樓身，才能避免意外發生，也能避免後續漫長的民、刑爭訟。

責任編輯：倪旻勤
核稿編輯：陳瑋鴻