房價高漲，小資族不只難買房，連房屋租金都節節上漲，租金低於市價的社會住宅，便成了租屋好選擇。究竟社會住宅是什麼？承租資格為何？如何申請？租金怎麼算？可以住多久？本文一次解答。
社會住宅是什麼？
什麼是社會住宅？
社會住宅是由政府興建，或是獎勵民間興建「專供出租」的住宅。根據《住宅法》第4條規定，社會住宅應提供至少40%的戶數，出租給經濟或社會弱勢者，並預留一定比例供未設籍當地但有就學或就業需求者租住。
社會住宅的租金通常低於市場行情，目的是照顧弱勢族群及青年就學就業階段的居住需求。與過去以出售為主的國民住宅不同，社會住宅的型態是「只租不賣」。
根據內政部不動產資訊平台統計，目前全台灣既有及新完工的社會住宅有3萬336戶，其中，台北市有1萬2950戶、新北市有7926戶，雙北地區的社會住宅就占了全台灣近7成。
若加上興建中、已決標待開工與規劃中的戶數，全台有12萬6869戶，台北市占2萬5299戶、新北市有2萬7396戶，雙北地區占全台灣社宅5萬2695戶、約4成。
如何申請社會住宅？雙北社會住宅申請流程
台北市社會住宅申請流程
台北市社會住宅申請包含網路申辦、臨櫃申辦、書面申請3種方式，申請流程為：
1.填妥申請書並備妥應備文件。
- 申請書：線上下載，或至台北市住宅及都市更新中心資產經營辦公室索取（台北市大同區大龍街91巷10號2樓服務台）。
- 應備文件：申請書、全戶戶籍謄本（如配偶分戶需加附）、同性伴侶需檢附證明文件、家庭成員前一年度綜合所得稅各類所得清單、家庭成員財產歸屬清單、切結書、在台北市就學或就業者需檢附證明文件，若屬其他特殊情形身分戶，需檢附評點表及相關證明（如：配偶入監執行證明、家庭暴力受害證明、性侵害受害證明、HIV感染或AIDS證明）。
2.於招租時限內，繳交申請書與應備文件。
- 網路申辦：至台北市安心樂租網，以線上填寫申請資料及上傳相關證明文件之方式申請之。
- 臨櫃申請：至台北市住宅及都市更新中心資產經營辦公室索取（台北市大同區大龍街91巷10號2樓）遞交資料。
- 書面申請：掛號郵件寄至台北市大同區大龍街91巷10號2樓。
3.公開抽籤：以一般戶（本市市民、未設籍本市於本市就學就業、在地區里戶）、低收入戶、原住民族戶申請者，以電腦公開抽籤方式的排定資格審查順序，並建立等候戶遞補名冊。
4.書面審查及審查結果通知：由電腦抽籤排定審查順序，審查合格者以書面通知結果；不合格者，以書面駁回申請。
5.選屋、配屋：以書面通知合格者看屋日，辦理現場選屋。
6.簽約繳款及公證：公證費用由出租人與承租人各負擔一半。
7.候補：如有可配租的空屋時，列入各社宅候補名冊的民眾可依序候補承租。
詳請可至臺北市政府市民服務平台查詢。
新北市社會住宅申請流程
1.填妥申請書並備妥應備文件。
- 申請書：至新北市住宅及都市更新中心網站下載。
- 應備文件：社會住宅申請書正本、全戶戶籍謄本正本或全戶戶口名簿影本（如配偶分戶需加附）、家庭成員前一年度綜合所得稅各類所得清單、家庭成員財產歸屬清單、新北市就學、就業證明正本、若屬其他特殊情形身分戶，需檢附評點表及相關證明（如：配偶入監執行證明、家庭暴力受害證明、性侵害受害證明、HIV感染或AIDS證明、災名認定文件）。
2.於招租時限內，繳交申請書與應備文件。繳交方式應以申請之該社宅公告為準。
- 線上申請：至新北市住宅及都市更新中心網站申請。
- 現場申請：至公告地點繳交資料。
3.審查資格。不合格者經通知補件。
4.抽籤：合格申請人經電腦抽籤取得選屋序號，列入各資格類別遞補名冊。
5.看屋、選屋：套房型選屋時，第一順位依「1.優先戶、2.睦鄰戶、3.現職警消人員戶、4.青年族群戶、5.非青年族群戶」的身分別選屋，完成後，再依此順序進行各身分第二順位選屋，依此類推至各順位。
6.簽約、繳款、公證：選屋完畢後，進行簽約、公證及點交作業，公證費用由出租人和承租人各負擔一半。
7.候補：有空屋時，依電腦抽籤配得的選屋序號遞補。
社會住宅補助多久下來？
承租社會住宅的租金補助並不會另外發放，而會在確定承租人的家庭收入、是否為弱勢族群後，直接提供相對應級距的租金。
承租社會住宅需要什麼條件？雙北社會住宅申請資格
台北市社會住宅申請資格
- 申請人須為已成年的中華民國國民。
- 須在台北市設有戶籍，或雖未設籍但在台北市就學、就業。
- 家庭年所得須低於50%分位點（2024年度為164萬元），且平均每人每月所得不得超過台北市最低生活費3.5倍（2024年為6萬8772元）。
- 家庭成員在台北市、新北市、基隆市或桃園市無自有住宅，或持有不動產總價值低於940萬元。
- 家庭成員目前均未承租台北市國民住宅、社會住宅或借住平價住宅。
- 簽約前如已申請候租其他住宅資源，須放棄候補資格；如已透過包租代管租屋，須提供退租證明。
家庭成員定義：
- 申請人。
- 申請人其配偶（含分戶）。
- 申請人戶籍內的直系親屬及該直系血親之配偶。
- 申請人其配偶，戶籍內的直系親屬及該直系血親之配偶。
- 申請人父母雙亡，戶籍內需要照護的兄弟姐妹（未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或無謀生能力）。
新北市社會住宅申請資格
- 年滿18歲（或未滿18歲但已婚）的中華民國國民。
- 在新北市設有戶籍、就學或就業。
- 家庭成員在新北市、台北市、桃園市及基隆市均無自有住宅；或家庭成員個別持有面積未滿40平方公尺的非同一共有住宅，且戶籍未設於該處。
- 家庭成員總收入未超過新北市50%位點的家庭平均所得（2023年為新台幣133萬元），且平均每人月所得未超過新北市最低生活費標準3.5倍（2023年為新台幣5萬6000元）。
家庭成員定義：
- 申請人。
- 申請人其配偶（含分戶）。
- 申請人戶籍內的直系親屬及該直系血親之配偶。
社會住宅優先戶資格
申請社宅的資格分為「優先戶」及「一般戶」，優先戶可以更優惠的租金承租社會住宅，承租年限相較於一般戶更長。優先戶通常包含：
- 低收入戶或中低收入戶。
- 特殊境遇家庭。
- 育有未成年子女2人以上。
- 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿25歲。
- 65歲以上之老人。
- 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。
- 身心障礙者。
- 原住民。
- 災民。
- 街友。
- 懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。
具體資格及資格說明需以各縣市公告為準，可至內政部社會住宅資格檢核專區檢核。
社會住宅可以住多久？
根據《內政部興辦社會住宅出租辦法》第11條，租賃社宅為3年一約，若期滿時仍符合社宅申請資格者，可以續約一次，最多住6年；符合經濟或社會弱勢身分者，得延長至12年。
但實際辦法，依各縣市政府規定而略有不同。目前全台已有11縣市訂定相關規定：
- 內政部、台北市、新北市、桃園市、台南市、高雄市、新竹市、嘉義市，租期皆為3年，最多續約至6年，符合經濟或社會弱勢者（優先戶）得延長為12年。
- 雲林縣的租期為2年，最多續約至6年，符合經濟或社會弱勢者（優先戶）得延長為12年。
- 連江縣的租期為3年，最多續約至6年，符合經濟或社會弱勢者（優先戶）得延長為9年。
- 台中市的租期為3年，最多續約至6年。
- 台東縣的租期為2年，最多續約至6年。
詳細的社會住宅居住時限規定，可向所屬縣市負責單位洽詢，或查詢該縣市的「社會住宅出租辦法」。
社會住宅租金多少？如何計算？
社會住宅租金的訂價上限，通常是由參考鄰近的相同住宅行情、打8折或85折後的價格，優先戶以市場行情5～7折為原則。
各地方政府會根據當地的租金水準，以及承租者的所得狀況，提供分級租屋補貼，訂定不同的「租金級距」。一般而言，租金會設計為低收入戶或一定所得分位點以下家庭，也能負擔得起的水準。
除了租金外，社宅承租者可能還需支付管理費等其他費用。具體的租金計算公式、分級租金標準等，需查閱各地方政府公告的社會住宅租賃辦法。
1.台北市社會住宅租金
台北市提供家庭年所得在40%分位點以下的承租對象租金補貼，若承租對象家庭年所得高於40%分位點，租金為市價的85折。
補貼方式：根據家戶實際所得狀況和人口數，對應不同的補貼級距，提供3000元～1萬1000元不等的分級租金補貼，直接於每月租金中扣減；如家庭狀況變動，可循特定程序申請調整補貼金額。
所得級距標準：
| 級別 | 分級標準 | |
| 家庭年所得141萬元以下 | 第一階 | 家庭總收入平均每人每月1萬9649元以下 |
| 第二階 | 家庭總收入平均每人每月 1萬9650元～2萬9474元 | |
| 第三階 | 家庭總收入平均每人每月 2萬9475元～4萬9123元 | |
| 不補貼（定價租金） | 家庭年總收入141萬元以上～164萬元以下，或家庭總收入平均每人每月4萬9124元～6萬8772元。 | |
| 資料更新日期：2024年6月 | ||
分級補貼後實付租金表（以價格最低的青年社會住宅16坪一房型／套房為例，含管理費）：
| 分級 | 不補貼 | 第三階 | 第二階 | 第一階 |
| 租金價格 | 1萬1600 | 8600 | 6600 | 5600 |
2.新北市社會住宅租金
新北市社會住宅的租金採分級制，分為4個等級，主要根據申請人的家庭平均月收入（2024年），以及是否符合弱勢身分決定：
- 第1級：家庭平均每人每月收入1.6萬元以下，須符合弱勢身分，月租金最低為4700元（套房）、8600元（兩房）、12100元（三房）。
- 第2級：家庭平均每人每月收入2.4萬元以下，須符合弱勢身分。
- 第3級：家庭平均每人每月收入4萬元以下。
- 第4級：家庭平均每人每月收入5.6萬元以下。
分級補貼後實付租金表（以13.5坪的套房為例，含管理費）：
| 分級 | 第一階 | 第二階 | 第三階 | 第四階 |
| 租金價格 | 5000 | 7100 | 1萬1300 | 1萬2600 |
全台社會住宅出租資訊
社會住宅完工後，各縣市政府、國家住宅及都市更新中心會正式公告招租詳情，包括租金、租期、承租資格、申請時間及方式等須知規定。民眾若有租屋需求，可前往各相關單位網站查詢社宅出租資訊。
社會住宅常見問題
Q：社會住宅可以買嗎？
社會住宅的目的是要照顧弱勢族群的住房需求，因此政府僅提供「只租不售」，讓真正有需求的人能申請入住。
Q：入住社會住宅還能申請租屋補助嗎？
申請承租政府直接興建的社會住宅時，因為政府已補助租屋租金，不可再申請租屋補助，家庭成員亦不得同時申請其他租金補貼。如果已經領取租金補貼，就必須自願放棄，依各社會住宅的規定填妥相關切結書，並在社宅租約生效時停止領取。如有多領取補貼的情況，則須返還。
Q：社會住宅可以轉租嗎？
社會住宅不可以轉租，倘若承租人轉租社宅、分租、出借或供三親等親屬以外的人使用，或變更為非居住使用，都發局可隨時終止租約。
不過，除了由政府新建並出租的社宅，還有另一種「包租代管社會住宅」，業者可以轉租住宅給符合資格的民眾承租。運作模式有兩種：
- 包租：業者以折扣價格長租民間住宅，再轉租給符合資格的承租戶。
- 代管：業者媒合民間房東與承租戶簽約，代為管理出租住宅。
包租代管社會住宅的申請對象不限於弱勢族群，一般民眾只要符合以下條件，即可提出申請：
- 家庭總收入低於一定標準。
- 家庭總資產低於一定標準。
- 符合特定身分條件（例如在該地區就學或就業）。
依《住宅法》規定，社會住宅至少要保留40%以上的戶數供經濟或社會弱勢者承租，40%以外的部分才開放給符合條件者。基層警消人員最高列等警正四階或相當職等，可免受家庭總收入限制。
另外，若承租包租代管社會住宅，政府會補助房客租金差額及公證費，不僅減輕租屋負擔，也讓民眾享有穩定的居住環境。詳細資訊請至內政部不動產資訊平台查詢。
Q：社會住宅好抽嗎？
社會住宅供給有限，需求遠遠大於供給，一般戶能否抽中完全靠運氣。政府直接興建的社會住宅自推出以來，平均中籤率僅有10％～20％。
若屬弱勢族群，政府會提供一定數量的戶數、設定加分條件等方式，提高弱勢族群入住的機率。
Q：爸媽有房子可以申請社會住宅嗎？
若與父母居住在同縣市，且父母有房子，能否申請社會住宅的關鍵在於，申請人與父母是否為家庭成員。如果申請人與父母並非家庭成員，也就是申請人與父母非屬同戶籍，那麼即便父母名下有房子，也不會影響申請資格。
Q：社會住宅一般人可以租嗎？
社會住宅的承租對象不限定於弱勢族群，只要是中華民國國民、年滿18歲、在社宅所在地生活或就學就業，且家庭成員在社會住宅所在地無自有住宅、家庭年所得低於一定標準者，就可以申請社會住宅。
Q：社會住宅可以住2個人嗎？
社會住宅有一房、二房、三房等房型，原則上入住一房型的人口數為1口以上，二房型為2口以上，三房型為3口以上，並未限制最高居住人數，因此想要住2個人是沒問題的。但各社宅實際房型人口數限制，應依招租公告為準。
Q：社宅與合宜住宅、國民住宅有什麼差別？
社會住宅、合宜住宅、國民住宅都是政府推動的住房政策，差別在於社會住宅「只租不售」，合宜住宅和國民住宅則為「出售式住宅」：- 社會住宅：政府直接或補助興建、或民間擁有合於居住標準的房屋，採「只租不賣」方式，以低於市場租金或免費出租給符合資格的對象。
- 合宜住宅：為改善國宅建築品質不佳等問題，興建的「出售式住宅」。
- 國民住宅：過去政府因應整體房價上漲，興建的「出售式住宅」。
Q：社會住宅有哪些優缺點？
社會住宅優點：
- 租金優惠：以同等坪數及條件來看，社會住宅的租金通常比市場行情低，提供民眾更便宜的住房選擇。
- 環境宜居：社會住宅在設計時，通常會導入環保綠能的設計理念，取得綠建築標章，還會導入太陽能光電，更會結合無障礙住宅及智慧建築等概念。
- 生活機能佳：社宅會保留一定空間供社會福利服務、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務，或其他必要附屬設施之用，且有物業管理公司協助管理、維護社區。
社會住宅缺點：
- 難申請：社會住宅的供給有限，需求通常大於供給，平均中籤率僅有10％～20％。
- 申請資格限制：申請社宅有條件限制，如家庭成員有自有房屋，就無法申請。
- 租期限制：一般戶最長承租年限僅有6年，時間到了以後就必須搬離。
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核稿編輯：陳虹伶
