當台灣人口變老的同時，房屋也在老化，但人會進入超高齡社會，房子卻可能不會，因為大都更時代來了，老屋可望變新屋。
每兩戶住宅就有一戶等待重建！
新做法、新組織、新商模，打開都更死結
根據內政部2024年首季統計，全台922萬戶住宅中，屋齡超過30歲、有重建需求的老宅占比高達52％，換言之，台灣現在每2戶住宅就有1戶在等待都更或危老重建。
再加上今年花蓮大地震，從中央到地方政府都意識到老宅的風險。
6年來，都更相關法令、辦法被加速修改，讓各種限制鬆綁，加上房價高漲使都更有利可圖，各種新做法、新組織、新商模出現。央行總裁楊金龍更是大開綠燈，即便祭出限貸令來讓房市降溫，卻未緊縮都更融資，就是怕都更列車開太慢。
其實，截稿前夕，過去被認為不可能成功的台北市南機場整宅都更案，歷經台北住都中心進場鏖戰超過3千多天、舉辦超過300場說明會，第1期單元3案終於簽約啟動。在此之前，新北市長侯友宜口中、全台最難都更案永和大陳都更案也已經開工，都更市場真的變了。
因此，2018年至今年8月都更案量成長逾4倍，已突破5千件危老都更案件。還有都更以往專屬大台北都會區，如今中南部也遍地開花，連被稱為「都更沙漠」的彰化，都以都更來改建城市中的毒瘤。
所以都更不再與你我無關，它將影響到周遭生活環境與商圈機能，改變城市樣貌。
都更大增還帶來意想不到的結果，都更捐贈的社區圖書館、老幼日照中心、診所用地，數量竟然多到地方政府欠缺人力來管理。
釘子戶無法再漫天要價！
建商推新商模，讓地主從敵人變戰友
以往窒礙難行的都更，為何能大步向前？先看最難改變的釘子戶、一樓店面、頂樓加蓋，這3大都更卡關巨石現在都有辦法搬開了。
在台北市松江路上，一棟老舊、掛著求售招牌的透天厝如同孤島一般，被夾在國泰人壽甫完工的商辦與已經動土的力麗集團總部都更案中，20多年來，該房屋主堅持當釘子戶，期待可以有豐厚獲利入袋。
沒想到，力麗集團決定放棄等待，將其切割出並自行啟動都更案。
「都更現在是建商、想都更住戶說了算，因為你不要，我們不會等，能切掉就會切掉，讓你自己去想辦法。」成軍4年的都更新兵、潤鴻建築董事長鄭志隆說。
但一樓店面與頂樓加蓋屬於同一棟樓，難以切割又該怎麼辦？
蔡錫全曾經締造新北市最快22天審查完都更案的紀錄，這位都更好手分析指出，一樓店面現在被異軍突起的電商打趴，價值遠不如前，釘子戶相對也越來越少。
至於頂樓加蓋，過去獨享頂樓使用空間或出租收益，是漫天喊價、當釘子戶的一大本錢，但是現在民智大開且已有法院判決，這類違章建築反被視為侵占公共空間的行為，其他住戶依法可向其收取占用租金。鞭子、胡蘿蔔雙管齊下，參與都更的意願度不降反升。
不僅如此，有別於傳統都更頻頻發生「你多分，我就少賺」的衝突導火線，包括柏鴻公司在內的新一代業者，則發展出一種「委建」新商模，讓雙方從對立關係變成站同一邊的戰友關係，也有助於都更推動。
房價創新高、央行打房不打都更
給都更危老最佳突破時機點
央行此次限貸令更是刻意將資金引導到都更市場，對此，一位北部建商董座私下分析指出，由於現階段蓋社宅幾乎無利可圖、無房首購族的市場又極為有限，因此未來地產金流最有可能受政策導引，湧向受政府保護的都更與危老市場。
這些是都更大加速的新挑戰，但最難之處不在於房子或土地，而是處理人，台灣想要走出一條兼顧公私利益的道路，關鍵在於記取每次失敗的經驗心得，並藉由一次次的社會學習過程，更有效管控好人性貪婪，才有機會成功。
此次商周從北到南，專訪一位熱血建商、一群熱血公務員、一個熱血公法人團隊「國家住都中心」，如何帶動幫被忽視的海砂屋屋主圓夢，在「都更沙漠」彰化發起280位地主尋人大作戰，帶動公辦都更熱潮，重建老屋屋主信心、拔除都市毒瘤，創造公眾利益！
全台479萬戶30年以上老宅改建不再是夢！但到底該如何跨出都更第一步？能否一坪換一坪？該採什麼模式都更？找合作方時要小心什麼地雷？專家6問答幫大家看懂其中眉角。
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