一個被罵翻的合宜宅建案　如何變高CP值搶手貨

因應疫情帶來的新居住需求，在六都中，哪裡買房最跟得上趨勢？

新北市與桃園市，過去9年的家戶可支配所得（即所有收入扣除稅金、保險等非消費性支出後，可活用的錢）成長率都達2成，是六都所得成長前2名、也是居民最有本錢在當地買房的2大城市，其家戶平均可支配所得中位數都超過100萬元。這種購買力，在當地房價比台北低許多的行情下，帶動了新的購屋熱區。

桃園合宜宅管理費、公設比低
建商將釋5％保留戶，年底再掀搶購

2個直轄市共有4個行政區出現消費者熱搜的建案，最特別的是，一個7年前被認為是錯誤、爭議不斷的國家居住政策開發案，如今卻反而成為當地最受歡迎的熱搜社區。

它就是位於龜山區、鄰近機場捷運體育大學站的A7站合宜宅開發案。

當年這個占地超過10公頃的開發案，是政府委外興建並以低於市場3成，每坪約15萬元的讓利價格，開放給相對弱勢民眾認購。但後來爆發得標者之一的遠雄集團創辦人趙藤雄，行賄前桃園市副市長葉世文，兩人最後都遭判刑，建案變弊案。

不但如此，此政策也被批評只能造福少數人，過程就如同購屋版的大樂透，不僅會有傳統低價國宅的品質疑慮，也無法解決高房價問題，還可能衍生投機客用人頭進場搶屋或是造成貧民窟的新亂象。因此，合宜宅政策最後被政府廣建只租不售的社會住宅取而代之，成為房市的絕版品。

「從第一個合宜宅推到現在，都是錯誤政策。」OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說。

這個錯誤政策的產品，如今成為搶手貨。

「交屋後5年不准轉售的閉鎖期，從今年4月已經陸續到期，解封後的合宜宅，現在是當地詢問度最高的物件。」大家房屋林口A7加盟店店長魏詩桓說。

一來，合宜宅屋主因為入手成本相對低，因此類似國宅，轉售的每坪房價比一般住宅單價略低1萬到2萬元，買方覺得有便宜可撿。其中，遠雄、麗寶、皇翔三大建商，在當地興建的4大合宜宅社區特別受到關注。

二來，雖然房價類比國宅，但因是民間企業營建的造鎮案，居住品質與當地其他建案並沒有明顯差距，而且由於4大棟合計有4千多名住戶共同分攤管理費與公設，因此管理費每坪僅約50元，公設比也僅約28％，兩者都比周圍的小基地建案更低，卻有更加完善的健身房、兒童遊戲室、宅配室、垃圾統一回收管理等新型公設規畫，因此受到眾多來自大台北的小康家庭青睞。

現階段由於釋出的案源有限，但想買進的民眾卻不斷增加，在供需失衡下，已經帶動當地合宜宅起漲到2字頭（每坪逾20萬元）。住商不動產林口未來城加盟店長喬嘉邦研判，今年底3大建商開始釋出手中約5％的合宜宅保留戶時，還會掀起一波搶購潮。

台中市的家戶可支配所得逼近100萬元大關，而且成長率有18％，六都排名第3；最值得關注的是北屯區，因為台中市前10大熱搜社區，有4成坐落該區。其中最特別的是總太地產分3期開發的造鎮案。

台中北屯造鎮案拚公設創業
吸引退休族、小康族當「社區頭家」

「疫情最大的變化，就是要照顧到人的心理感受，病毒帶來人跟人之間的緊張感，怎麼讓顧客感覺到安全，又不失群體生活的需求，是（建案設計的）一大重點。」總太地產董事長翁毓羚說。

因此除了有配備商用冰箱的大型宅配室，或是能提供外來訪客入住的公設客房等硬體設計，更特別的是，推出鼓勵居民利用公設創業的「社區頭家」機制。

翁毓羚解釋，過去公設比高會被民眾討厭，原因就在於使用率低、閒置浪費，因此她在疫情期間，開始搭建媒合住戶與公設的創業平台，讓愛做菜的人，能租用宴會廳空間賣餐分享給其他住戶；喜歡照顧毛小孩的住戶，則可以透過社區預約制度，運用寵物清洗室來貢獻所長並增加收入。藉由住戶互相貢獻一己之力的經濟「內循環」，不只能提高公設使用率，甚至能幫社區創造一定的收入，來維持更好的物業管理品質。

這對小康族與銀髮族有吸引力。我們在該社區遇到60歲、原本住在台中市東區透天厝的江媽媽，她說，因為小孩今年4月入住後，很喜歡這裡的氣氛，說服她也在9月買下1戶，準備從嘈雜市區搬到寧靜的郊區居住。

台南、高雄所得成長率偏低
台積帶動產業、人口紅利

至於南台灣的台南、高雄，雖然現階段家戶可支配所得中位數的成長率相對不高，但出身高雄的興富發總裁鄭欽天指出，隨著台積電進駐南科與其帶動的半導體S廊帶等建設利多，將帶來新產業與就業人口等紅利，有望讓南部二都的家戶可支配所得大躍進，「這個大南方計畫，我們高雄人等很久了。」他說。

台灣在疫情下出現新的房市脈動，而台北市因房價等生活成本居高不下、人口密度又高，雖然家戶可支配所得居全台之冠（約127萬元），但與房價卻不成比例，在這波購屋熱中被打入冷宮也就不令人意外了。