買房，是台灣多數民眾一生中最大，也是最沉重的投資，好不容易躋身「有房一族」後，你是否想過自己每月繳付房貸的房子，究竟是持續增值的「資產」，還是被拋售的「負債」？

 

房產專家同時也是富比士網路科技公司執行長陳高超表示，台灣社會走向高齡少子化，對住宅供給帶來新挑戰，並呈現兩極化的「K型」趨勢：一是地段好、功能佳的稀有「好宅」，因為稀缺性與系統優化，資產價值不斷上漲；另一是地處偏遠、缺乏更新的老舊房屋，面對人口流失與設備老化，如果未能全面更新，恐將面臨被市場拋售，從資產徹底變為負債。

陳高超回顧台灣住宅演變史，指出過去「住宅1.0」的連棟式「販厝」，因忽略整體的規畫、設計與施工品質，雖然造價低，但也不耐震、易漏水，僅滿足「遮風避雨」的最基本居住需求；近代大量出現「住宅2.0」的「成熟住宅」，具備基本的公設、空間規畫，以及物業管理，遇到強震發生時，有些房屋仍出現建築結構耐震能力不足的狀況。

「過去，台灣人買房看的是『價格』與『地段』，但在極端氣候與頻繁地震的威脅下，未來看的是『功能』與『安全』。」陳高超強調，有鑑於此，社團法人建築安全履歷協會與富比士積極向地建築業與消費者倡議「住宅3.0」的新觀點。而所謂的「住宅3.0」，就是導入國際化設計、擁有第三方認證的建築安全履歷、耐震及管線系統全面升級，同時也能展現「可更新、可擴充、可持續使用」特性的「進化宅」，「這才能讓住宅成為真正保值且安全的資產！」他說。

推建築安全履歷 打造百年好宅

擔任建築安全履歷協會理事長的知名結構技師戴雲發，也針對「好宅」的定義，提出他的見解。他說，大眾常認為房子住30年、50年就屬於「危老建築」，但實際上，鋼筋混凝土建築的壽命應可達80年、100年，甚至更久，然而，許多人在購屋時只看外觀，忽略真正攸關居住安全與壽命的關鍵——鋼筋結構、混凝土品質、防水細節及管線配置。

戴雲發強調，「住宅3.0」的核心，是以「建築安全履歷」為基礎，落實全生命週期的品質管理，從結構安全、品質防水、彈性機電、居住性能四大面向，打造守護生命、延長壽命、與時俱進、健康舒適的居住環境。

要真正將上述標準落實到建築業，須仰賴「透明化」的管理流程。戴雲發指出，業者可透過標準化（SOP），定義出好房子的品質標準SOP與方案；再者，施工廠商與工班必須受訓與取得認證，而非隨機雇用無經驗的臨時工；關鍵施工節點（如鋼筋、防水、機電等）皆務必拍照、錄影存證並上傳雲端，最後交給消費者一本專屬的「建築安全履歷」。

目前政府尚未推出強制性的「建築安全履歷」政策，但這項概念已逐漸受到重視。「我們期盼能藉由這個模式改變建築產業，讓台灣民眾能真正住進安心、舒適、便利且能夠永續傳承的好房子。」戴雲發語重心長地表示。

面對高不可攀的房價，買房更要精挑細選，但是「什麼樣的房子，是一生買一戶就夠了？」不動產估價師王進祥認為，「未來房子的價值，不能再只看地段與市場實價登錄。建物本身的管線、機電、耐震與智能化功能，都必須納入估價的範疇。」

王進祥指出，傳統住宅估價難以評估老屋重建後內部管線、基電和耐震設計等肉眼難辨的「隱形品質」，成為估價的一大痛點。對此，他提出突破性觀點——應將「保固年限」與「安全履歷」納入新屋估價的重要因子，亦即當建商願意延長保固年限，且建材與工程擁有完整安全的履歷認證時，估價師即能客觀評估建物的安全與耐用度，讓建物的隱形品質與真實價值，反映在更高的估價上，也能協助購屋族向銀行爭取更優質的貸款成數與成數條件。

所以，透過這項機制，將能有效串聯起建商、估價師與金融機構，為未來重建住宅的價值評估建立更具公信力的嶄新基準。

對於銀行而言，如何評估房屋的價值與授信風險？台北富邦銀行副總經理彭德齡表示，銀行內部審查房屋價值，最看重的判斷標準，包括房屋產品規畫同質性、公設比與實用性、梯戶比、室內格局、周邊無嫌惡設施、基本生活機能、管委會運作及投資客比例。

彭德齡也提到隨著台灣邁入超高齡社會，在長者居住或長照規畫的需求下，尖端科技陸續在台灣頂級住宅與租賃養老住宅中實現。他表示，已有建商在建築每個樓層設置無人機停機坪，未來當獨居老人叫外賣時，無人機可直接降落該樓層，再經由室內機器人直接送達家門口。

興合力敢當破局者 用全面升級定義進化宅

在都更、危老重建領域著力極深的興合力建築團隊，響應「進化宅」思維與「住宅3.0」概念深度融合，提出「進化宅」革新指標。

興合力副總經理陳政義強調，公司透過長期的市場觀察與科學調研，將「住宅3.0-進化宅」的具體實踐，歸納出進化宅的革新指標：地段新定義、引領國內美學的國際設計、國家級耐震標章、電力與工法雙升級、「十年不漏水保固」整體衛浴工法、因應新生活模式的空間重塑、有溫度的工地管理，以及永續經營的售後服務與社群營造。

「作為建商，我們一輩子可能就只做好『蓋好房子』這件事。但什麼是好房子？答案不應該由建商閉門造車，而是要走入消費者的真實生活裡尋找。」陳政義說。

由於「進化宅」所增加的各項頂級建材與工法，無一不是高昂的成本支出。對此，陳政義坦言在市場尚未完全普及前，這樣的投資對建商來說，絕對是一場冒險，但是興合力在團隊與各方理念相同的夥伴支持下，毅然決定成為市場上的「破局者」，「我們希望證實一件事，就是建商不只是追求利潤，更能為這塊土地與國人，蓋出真正好住、安全且具備傳承價值的未來好房！」