囤房稅2.0上路！持有戶數如何認定？稅率怎麼算？影響族群一次看

財政部於2024年2月16日預告囤房稅2.0稅率基準，7月1日正式實施，並將於2025年5月以新制課徵囤房稅。

本次修法針對全國單一自住房屋，稅率從1.2%調降為1%；非自住住家房屋，稅率則從1.5%～3.6%上調為2%～4.8%，並採全國歸戶、全數累進課徵，將使多屋族、建商繳納更多稅金。財政部估計全國約36萬戶受影響，粗估整體可增新台幣26億元收入。

囤房稅2.0修法重點為何？新制稅率如何計算？哪些族群受影響？本文帶你一次了解。

• 囤房稅是什麼？
• 囤房稅2.0修法重點
• 囤房稅2.0計算公式
• 囤房稅2.0試算範例
• 哪些人會被囤房稅2.0影響？
• 誰不受囤房稅2.0影響？
  
• 囤房稅2.0稅率基準
• 各縣市囤房稅稅率
  

囤房稅是什麼？

「囤房稅」源自財政部《房屋稅條例》第5條規定，是針對屋主持有的第4戶開始計算的非自住住家，採用差別稅率課稅，向持有多間房屋或空屋的囤房族徵收更多稅金，以降低投資客持有多屋情況，並刺激空房釋出，進入租屋市場。

依據舊制《房屋稅條例》第5條第1項規定，住宅用房屋分為「自住」、「非自住」，依房屋現值課徵差別稅率：

• 自住房屋（登記為本人、配偶、未成年子女）戶數在3戶內，可享優惠稅率1.2%。
• 第4戶起將視為非自住住宅，稅率介於1.5%～3.6%。因囤房稅為地方稅收，可由各地方政府視所有權人持有的房屋戶數訂定差別稅率。
  

囤房稅2.0是什麼？6大修法重點

「囤房稅2.0」又稱「房屋稅差別稅率2.0方案」，即針對擁有多間房屋且未有效利用者，調高其非自住住家用房屋法定稅率。此次囤房稅2.0修法重點如下：

囤房稅2.0修法重點1：縣市歸戶改為全國歸戶

舊制囤房稅課稅，採取的是「各縣市歸戶」的方式，如果一家戶單位在台北市、新北市、桃園市、台中市各有1間房產，在每個縣市都可以算「1戶自住」。

囤房稅2.0新制上路後，將改採「全國歸戶」的方式，並以家戶為單位（包含夫妻及未成年子女）做計算。若同一家戶名下在全國共有4間房產，第4戶就會被課徵囤房稅。

如何計算非自用住宅的持有戶數？

囤房稅2.0上路後，如何認定非自住房屋戶數成為關鍵。原則上，只要登記在名下的房地產，不論是位於全國哪一個縣市，總數超過第4戶起就算是「非自用住宅」。

但在財政部擇定辦法與最新配套措施中，明定15大類因有其政策目的或特定原因，不納入囤房稅戶數計算的應稅房屋標準，且不適用差別稅率，即排除適用囤房稅：

1. 住家使用的公有房屋
2. 經認定的社會住宅
   
3. 符合規定的包租代管
4. 具有核發證明文件的勞工宿舍
   
5. 獎勵停車位
6. 管委會或避難空間
   
7. 公同共有房屋
8. 經許可的長照機構宿舍或可住宿的老人福利機構
9. 史蹟及文化景觀
10. 促參附屬設施住宅或宿舍
11. 不堪居住程度的房屋
12. 其他經財政部核定房屋
13. 公益團體興建且無償供災區民眾的房屋
14. 產業園區內企業租給弱勢員工的住宅
15. 法人將房屋進行包租代管
    

囤房稅2.0修法重點2：稅率上限調至4.8%、採累進課徵

針對持有多間房產，但並非用於自住者，調高法定稅率上限至4.8%、下限至2%。

各地方政府「必須」在2％～4.8％的稅率範圍內訂定囤房稅，並採全數累進，若超過一定戶數，每戶皆採取較高稅率計算。

囤房稅2.0修法重點3：酌降全國單一自住房屋稅率

為鼓勵購屋自住，此次修法酌降全國單一自住房屋（即本人、配偶及未成年子女，全國僅持有1戶，自住使用並辦理戶籍登記者）的持有稅率至1%。但此方案排除各縣市豪宅，若房屋現值在一定金額以上，將維持1.2%稅率。

如果本人、配偶及未成年子女，在全國持有2戶或3戶自住房屋，仍適用稅率1.2％。

囤房稅2.0修法重點4：申報租賃所得可減稅

為鼓勵多屋族將房屋釋出至租賃市場，將非自住住家用房屋出租，並申報租賃所得達租金標準的房屋，法定稅率調整為1.5～2.4%。

囤房稅2.0修法重點5：繼承非自願共有減稅

為避免繼承非自願共有房屋造成空置的情形，導致房屋未能有效利用，繼承取得共有住家用房屋，法定稅率調整為1.5～2.4%，以適度減輕非自願持有共有房屋者的稅負。

囤房稅2.0修法重點6：提升建商餘屋稅率

為鼓勵建商加速銷售空屋，建商新建住家用房屋持有年限在2年以內者，法定稅率上下限為2%～3.6%；建商餘屋持有年限超過2年以上者，法定稅率上下限為2%～4.8%。

囤房稅2.0計算公式

囤房稅課稅計算方式與房屋稅相同，公式如下：

實際應納稅額 = 房屋課稅現值* x 稅率 x 課稅月數／12

*註：根據財政部公告，房屋課稅現值並不是房屋買賣時的市價，而是政府根據房屋建材種類、耐用年數、附近交通情況、供求概況等，評定出的房屋價值。房屋現值每3年都會被政府重新評定，以最接近當下的市場情況。

通常房屋地段越好、屋齡越新、坪數越大、建材越好，房屋評定現值就越高，所需繳納的房屋稅和囤房稅也就越多。

囤房稅2.0試算範例

囤房稅2.0對於持有自用住宅，或持有一定房產數量的民眾影響有多大，以下進行試算，並比較新舊制應納稅額的差距：

假設王先生在台北市持有1戶自住用房屋，並依規定辦理戶籍登記，以課稅12個月為例，應繳稅額將從3600元降至3000元，共可省下600元。囤房稅試算如下：

假設陳小姐除了在全台擁有3間自住房屋外，在台北市還持有2戶非自住房屋，以課稅12個月、囤房稅2.0採用財政部公告的直轄市稅率基準為例，這2戶非自住房的應繳稅額，將從13200元增至17600元，須多繳4400元，比原來稅金多了33％。試算如下：

假設張先生除了在全台擁有3間自住房屋外，還持有5戶非自住房屋，分別在台北市有2戶、新竹市有2戶、台中市有1戶，以課稅12個月、囤房稅2.0採用財政部公告的各縣市對應稅率基準為例，這5戶非自住房的應繳稅額，將從55800元增至77900元，須多繳22100元，比原來稅金多了39％。試算如下：

*註：上述試算提及的縣市，根據舊制囤房稅所制定的非自用住宅差別稅率分別為：台北市「2戶以下每戶2.4%、3戶以上每戶3.6%」、新竹市「5戶以下每戶2.4%」、台中市「4戶以下每戶2.4%」。

哪些人會被囤房稅2.0影響？

囤房稅2.0是針對非自用住宅持有數量加重稅率，首當其衝、會被課徵囤房稅2.0的族群包括：

• 持有多戶房產並出租的房東。
• 非自住供旁系親屬使用。
  
• 持有大量餘屋的建商。

多屋房東

擁有多間「非自住」房屋的房東，其持有房屋的成本將大幅上升。因而有專家擔心，由於房產持有成本增加，租屋族也可能被轉嫁漲租，遭到池魚之殃。

但政府其實有祭出包租代管獎勵、公益出租人等政策，提供租金補貼和免稅額，鼓勵多屋房東釋出空屋，投入出租市場。

大量餘屋的建商

對於預售屋未賣光的建商來言，持有大量餘屋的壓力將十分巨大。依囤房稅2.0規定，2年內稅率為2.0～3.6%，但若放到5年，將負擔4.8%稅率。此舉是要建商儘速出清餘屋庫存。

另外，在囤房稅2.0上路後，未實施差別稅率的12個縣市，如新北市、基隆市、嘉義縣市等，也須在囤房稅2.0修法通過後，針對「非自住」房屋訂定差別稅率，因此若置產多在這些縣市的多屋族，受到的影響更大。

延伸閱讀：囤房稅2.0打到誰？自住家庭、房東、建商、囤房大戶影響一次看

誰不受囤房稅2.0影響？反而因此受益

響應政府的公益出租人

將房屋出租後，讓符合房客申請租金補貼，並經主管機關認定的房屋所有人。持有稅率還能從原本的1.5%～3.6%，調降為1.5%～2.4%，全國預計18萬戶受益。

社宅持有者

若把房產提供給政府，符合「包租代管」情況，就符合社會住宅定義，將被排除於囤房稅2.0全國統一歸戶的計算類別中。

自住族

持有3間房地產以下，且全部都用於自住，並由所有權本人、配偶、直系親屬實際居住，也辦理戶籍登記，就不需要擔心。自囤房稅2.0上路後，自住持有稅率從1.5%～3.6%，調降為1.5%～2.4%。

囤房稅2.0稅率基準

2024年2月16日，財政部已公告囤房稅2.0稅率基準，分為「一般房屋」及「建商餘屋」2大類：