過去十多年，全球低利率與資金氾濫催生房地產大多頭，紐西蘭與加拿大更是其中最驚人的市場。2010～2022年初，紐西蘭房價扣除通膨後暴漲約164%，加拿大也上漲約150%，然而2022年之後，兩國因為多種原因，過去累積的房市財富開始快速蒸發。
首先擊破泡沫的是利率。疫情後通膨失控，紐西蘭央行將政策利率一路升至5.5%，加拿大也升到5%，房貸成本暴增，不只壓低購屋能力，也拖累經濟。紐西蘭數度陷入衰退，大量年輕、高學歷人口轉往薪資更高的澳洲，加拿大失業率則一度升至7%，多倫多甚至達9%，美國關稅衝擊又進一步削弱經濟。
升息、移民政策、經濟衰退
人口政策更放大房市逆轉。加拿大過去依靠大量移民與國際學生支撐住房需求，但住房與租金危機惡化後，政府開始大幅限制移民、留學生及臨時居民。
問題是房地產供給具有時間落差，加拿大開發商前幾年因人口暴增大量興建公寓，等到房屋完工，新增人口卻突然減少，形成供給增加、需求下降的雙重壓力。如今部分開發商甚至面臨新屋賣不掉的困境，政府開始研究收購滯銷住宅轉為可負擔住宅。紐西蘭則因失業率偏高，大量居民移往澳洲，使淨移民幾乎停滯，同樣抽掉房市需求。
| 因素 | 紐西蘭 | 加拿大 | 澳洲 |
| 疫情後政策利率高點 | 5.5% | 5.0% | 4.35% |
| 房價較2022年高點 | 實質約下跌30% | 約下跌20% | 一度下跌，之後反彈 |
| 移民／人口變化 | 淨移民增幅後來大幅減弱，紐西蘭人外流 | 政府主動大幅削減移民與留學生人數 | 人口增長仍強 |
| 住宅供需 | 需求明顯下降 | 需求下降，部分城市供給過剩 | 住宅興建速度追不上人口增長 |
| 就業／經濟 | 經濟多次陷入衰退 | 失業率明顯升高 | 表現相對較強 |
| 房市政策 | 曾大力打擊投資客 | 收緊人口政策，對房市需求影響很大 | 政策仍相對支撐需求 |
澳洲過去房價漲勢也很驚人，但疫情後澳洲移民人口增長持續高於住宅興建速度，住房短缺為房價形成支撐，加上澳洲升息幅度較紐西蘭、加拿大溫和，失業率也相對較低。不過，2026年雪梨與墨爾本已連續數月走弱，伯斯、布里斯本、阿德雷德的強勁漲勢也逐漸消失，顯示高房價並非永遠不會反轉。
光打房無法壓房價
台灣同樣經歷長期房價上漲，尤其2020年後漲勢明顯加速。內政部住宅價格指數顯示，2012年第3季全國指數只有78.96，此後房價大幅走高。2020年以來房市再度快速升溫，央行因此連續祭出選擇性信用管制，2024年甚至將自然人第二戶房貸成數降至5成，並限制第三戶、高價住宅及法人購屋貸款，直到2026年才因房市交易降溫，把第二戶上限稍微放寬至6成，此時房價漲勢已明顯減緩。
紐西蘭、加拿大雖然漲得比台灣更兇，現在跌得也更深，台灣目前尚未出現同樣程度的反轉。但紐西蘭與加拿大真正值得台灣警惕的，不是打房就會崩盤，而是高房價一旦同時遇上高利率、信用緊縮、人口需求下降與失業上升，過去看似堅不可摧的房價也可能快速反轉。
少子化短期未必能打垮房市，但若未來人口與家戶需求真正轉弱，又碰上景氣衰退，紐西蘭與加拿大今天的經驗，就可能成為台灣的警訊。
但房價崩跌長期來看不是壞事，經濟學家表示，「在紐西蘭，年輕人買房很難，如果你繼續為嬰兒潮一代服務，你終將走向滅亡。」紐西蘭儲備銀行助理行長也說，房地產市場的低迷最終可能會使該國的經濟結構更加合理。
＊本文出自《科技新報》，原文標題：如何才能讓房價崩跌，借鏡紐西蘭和加拿大
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責任編輯：陳芊吟
核稿編輯：倪旻勤
