不蓋大坪數奢華宅了　揭台中豪宅王封刀背後三巨變

台中七期，一棟棟豪宅大樓拔地而起，動輒300多坪起跳的古典、奢華億萬豪宅櫛比鱗次，象徵著中台灣企業家的事業有成、台商衣錦返鄉，也讓七期成了台灣頂級豪宅的聚落之一。

而今，這個台灣頂級豪宅的聚落發生了變化。引領了台中七期豪宅風潮逾20年，本身也是世界鞋盒台霸、建築雙棲的台中豪宅王、聯聚建設董事長江韋侖，他宣布封刀！

最後一棟大坪數的聯聚瑞和大廈在今年完工之後，江韋侖告訴商周說，「未來將不再蓋這類型的大坪數豪宅。」這是聯聚最後一棟新古典建築美學、處處骨董的博物館級公設、精雕細琢的地下停車場、戶戶逾160坪的超大坪數，並以平均單價破71萬元榮登台中10大豪宅之首，將成為江韋侖超大坪數豪宅的封刀之作。

問題是，貴氣十足的新古典大坪數豪宅，是聯聚賴以起家的招牌商品，不僅是約從2009年起，上一波台商回流熱潮中，包含家具大王台升集團董事長郭山輝等台商回台搶買的超人氣住宅類型，還是帶動台中七期豪宅聚落成形、吸引全台建商爭相上門取經的成功典範。

尤其2019年，美中貿易戰爆發後，又掀起新一波台商回流熱潮，照理正是這位豪宅王大展拳腳的好時機，為何他卻逆勢決定封刀轉型？

原來，江韋侖會高峰轉舵，除了七期土地稀缺，沒有適合的土地外，還因為台灣豪宅的購屋客群、設計趨勢、生活習慣全都變了，時代的趨勢正在改變。

購屋客群變了！
醫師、律師、星港移民崛起

先看購屋客群。一個最明顯的轉變，是從台霸企業主變成科技公司高階主管、律師、醫師、會計師等社會中堅分子與星港移民。

「以前都是企業主，但現在買我們房子的，30％以上有博士學歷。」江韋侖說。

10多年前，豪宅市場的主力客群，是1990年代西進中國投資的台灣中小企業主、黑手老闆，他們抓住中國野蠻成長的機會，從大陸荒地中闖出世界級霸王地位，拚搏10餘年後衣錦返鄉，當中，包含球鞋、行李箱、釣具、金屬加工、工具機等，源自中台灣的傳統產業正是一股龐大勢力。

台商事業有成與返鄉安居的期待，被台中七期一棟棟拔地而起的新豪宅吸引，身處其中的江韋侖，不僅因此見證了一個台霸大爆發的輝煌盛世，還因為本身也是西進中國的鞋盒台霸，比傳統建商更懂得這批台商的喜好與需求，所以能乘勢而起，成為引領全台豪宅規畫的新豪宅王。換言之，他專攻台商的新古典大坪數豪宅，其實也是一個時代潮流下的產物。

但如今，中國從一無所有變身世界強權，告別了野蠻生長，台商群雄並起時代也宣告結束。這批台商中，有將近7成轉向越南、泰國、柬埔寨等東南亞地區，而且這些新台商基地發展腳步，也不如過去中國改革開放般快速，種種的因素都讓新台霸的生產效率大幅減速。

所以高雄豪宅建商鼎宇董事長張調與江韋侖異口同聲都指出，雖然同樣是台商回流潮，但這回的大坪數豪宅需求已經變弱，取而代之的台灣新豪宅客人，已經轉變成一群收入相對高的社會中堅分子與來自香港、新加坡的華人新移民。

當客群變了，建商面對新的財力與需求條件，產品自然要跟著變才行；而新舊客群的最大差別是財力限制，因此同樣的單價，聯聚坪數規畫從過去動輒2、300坪起跳，縮小到100坪以內、總價壓低到4千萬元以內，才是比較受歡迎的產品。

住宅設計趨勢變了！
年輕企業家偏好北歐簡約風

再看設計趨勢。台中豪宅王從自身的歐洲遊歷經驗，也發現從義大利古典風變成北歐簡約風的新轉變。

原來，江韋侖近年歐洲旅遊時發現，北歐盛行的是強調實用性的簡約設計風，自己實際入住也發現，舒適度並不會因為設計簡單降低，因此就連他自己新裝修的住宅，也都開始走北歐簡約設計風格。而且因為「越簡單，反而越難做」，讓他更想挑戰，所以從新古典走向簡約，也將會是聯聚轉型的一大改變。

對此，專攻豪宅仲介市場的大師房屋董事長陳建慶也說，貴氣逼人的新古典豪宅，還是有不少銀髮富豪喜歡，但現在強調實用性的簡約設計風，才是比較符合年輕企業家需求的人氣商品。

最後看生活習慣。不分貴賤的新轉變──多代不同堂。

生活習慣變了！
重隱私，不愛與父母同住

簡單來說，就是現在年輕人跟上一代的想法不一樣了，以前總是說三代同堂很快樂，但現在年輕人都偏好多代不同堂，可以住得近，但不要住一起；會希望分開住，各自保有一定的隱私跟自主權，反而能降低與不同世代相處的衝突，而且這是不分財力高低，從企業主到一般家庭都有的生活習慣改變。

也正因為如此，江韋侖認為，大坪數豪宅未來將會朝稀缺的絕版品發展，價格不會跌，但需求不會多，已經不適合大量興建。部分坪數過大、開價過高的豪宅案，甚至可能銷售期會拉長到數年都賣不完，因此他將會轉型往100坪以下的中小型豪宅市場。

對此，陳建慶說，現在企業主幫下一代買房，也會考慮管理費是不是小孩負擔得起，同時也不希望小孩藉此炫富，多數都會有一定的預算限制，而且不少富二代現在也覺得6、70坪的小豪宅就很夠用，小一點反而更有市場。

他改多品牌經營分眾
為練手感砸千萬元蓋模擬屋

但從大變小，從華麗變簡約的轉型，說起來簡單，要做可不容易， 無論品牌經營與建築規畫樣樣是挑戰。

品牌戰部分，聯聚從品牌創立算起，與新古典大坪數豪宅已經綁在一起長達28年之久，在消費者的認知上，根本難以切割，因此採取的應變做法，就是多品牌經營。

讓聯聚堅守七期市場；而兩年前首度推案的子品牌理仁，則經營七期周邊市場；去年底新成立的另一子品牌安理，則往更外圍地區找機會。另外不只地區，三品牌也將分大中小三種產品戶型做出區隔化，經營不同分眾市場。

對此，有地產業者分析指出，這種多品牌經營雖然有助於分眾經營，不拖累主要品牌，但主要品牌優勢如何有效轉移到兩個子品牌，以及打擊面擴大下，過去豪宅市場的成功經驗是否能有效複製到往下布局的新市場，都將是新考驗。

在建築戰方面，「房子大，你怎麼擺都對，但要做小又要做對，對我就是很難的挑戰。」江韋侖說。

面對新挑戰，他捨棄打廣告、蓋接待中心等傳統做法，而是帶領團隊砸千萬元蓋原尺寸的概念屋來實際模擬。當室內空間變小，如何做好諸如借戶外景色，解放視覺空間感的設計挑戰，不因為坪數變小就少了細節與講究。

短短10多年，台中豪宅市場有了翻天覆地的改變，也看到了江韋侖懂得與時俱進，高峰轉舵，如同當年他嗅到了台商衣錦返鄉的潮流，大膽從鞋盒台霸轉型蓋豪宅，引領了台灣豪宅的風潮。如今他再度轉型，反映了時代趨勢正在改變，老台霸逐漸凋零，本土新貴取而代之，還有品味與需求大不同的台商二代也逐步崛起。