以房養老，房子最後會被銀行拿走？律師解答5個常見疑問

▍作者簡介：蘇家宏律師。恩典法律事務所創辦人，台大法律系畢業，深耕財富傳承、遺囑、繼承與信託規劃超過20年，經手案件逾千件。長年關注法律與人性的交會，主張遺囑不只是財產分配工具，更是情感與人生價值的傳遞。

繳了30年房貸，老了再把房子抵押給銀行換生活費，是不是白忙一場？

有位網友在路上撿到一張銀行的「以房養老」傳單，於是上Threads分享他的讀後心得：「花了一輩子跟銀行貸款去買房子，然後老了又把房子給銀行，到底是為了什麼？」

這段話引發了兩極的討論，有人覺得以房養老是長輩沒現金時的救星，還有很多單身族也好奇自己到底適不適合以房養老，也有人覺得這其實是銀行的陰謀，到了最後銀行才是最大的贏家。

我是這麼想：

1.30年前買房的你，才是最大贏家

30年前或許只花500多萬買的房子，現在可能已經增值到3000萬了！當年辛苦繳清房貸，這筆錢等於確確實實的變成了房子，如果沒買房子，錢可能早就花光了，當老了手邊剛好沒有足夠現金過生活時，「以房養老」就是一個能把資產活化的理財選項。

2.單身族以房養老，房子最後會被銀行吞掉嗎？

辦理以房養老只是設定抵押權，房子並沒有直接變成銀行的，如果單身族人生畢業後，即使沒有繼承人，也會透過遺產管理人將房子拍賣，還清銀行借款後，剩下的錢會歸入國庫。

如果你提早寫好「遺囑」並指定遺囑執行人，甚至可以把剩下的價值遺贈給親友、捐給教會、1919救助協會等公益團體，把愛遺留人間。

3.萬一活太久，貸款到期會不會被趕出去？

到期時銀行會進行結算，一般以房養老的成數算下去，房子通常還會有殘值，如果真的擔心自己「活太久」，怕活到90～100歲後以房養老到期沒錢還，這就是考驗財商的時候了！

現在就好好做財務規劃，不要把每個月領到的錢花光，而是把一部分的錢撥出來做投資理財，生出另外一桶金，不要讓自己最後陷入完全沒錢的窘境。

4.以房養老與大屋換小屋，哪個比較好？

如果沒錢過生活，大屋換小屋確實是一種選擇，但人年紀大了，往往不喜歡變動，對老家充滿了深厚的情感，每一個角落都有家人相處的回憶，「以房養老」就是為這些對土地與房子有感情的人，提供一個能繼續留在老家安居的選擇。我就想要直接能買間養老宅，一直住下去。

此外，以房養老會設定抵押權在房地上，相較於完全沒有設定抵押權的朋友，你的房產比較不會成為詐騙集團鎖定的對象。

5.以房養老可以節稅

向銀行辦理以房養老，等於是跟銀行借錢，房子也會辦理抵押設定，未來在我們人生畢業後，在計算遺產總額時，可以扣掉這筆銀行債務，相較於沒有辦理以房養老的朋友，未來課稅遺產淨額比較低。

你的房產是你老後生活的依靠，以房養老是讓不會動的資產，變成你可以用的現金。妥善運用法律，可以平安又有尊嚴。