你是否也曾遇過這樣的問題？要辦理繼承或不動產過戶時，卻被不動產的價值搞得暈頭轉向。土地、房屋的金額，怎麼會跟自己想像的差距這麼大？
可以賣5000萬元的房子，律師卻說只有1500萬元的「現值」，究竟該如何正確評價不動產？市值、現值等名詞有什麼差異？又該從哪些資訊中判讀？
房屋有「課稅現值」與「市價」2種價格
首先，房屋的價格較為單純，可以分為「房屋課稅現值」與「市價」2種。
「房屋課稅現值」是政府用來計算房屋稅、契稅及遺產稅等相關稅金的基準價值。
房屋稅是持有房屋時，每年要繳納的稅；契稅則是在買賣房屋時繳納。房屋課稅現值的計算基準，包括房屋結構、地段率及屋齡等。
由於屋齡會影響折舊，因此房屋持有越久，課稅現值會越來越低，而且會遠低於市價。
至於「市價」，就是實際可以交易出售的價值，後文會與土地的市價一併說明。
房屋課稅現值可以從幾個地方取得：
- 每年房屋稅稅單上的「課稅現值」欄位。
- 向國稅局申請本人或被繼承人的財產清冊，查看「房地現值金額」欄位。
- 遺產稅繳清或免稅證明書上的「核定價額」欄位。
土地有4種價格，各自用途不同
土地有幾種不同的價格，分別是「公告地價」、「申報地價」、「公告現值」及「市值」。
「公告地價」與「申報地價」可以視為同一組，主要用於課徵地價稅。
公告地價是政府依據當時土地價值所公告的價格，每2年公告更新一次。依《平均地權條例》規定，土地所有人可以在公告地價的80％至120％範圍內，申報希望作為課徵地價稅的數額。
如果沒有主動申報，便會以公告地價的80％作為申報地價。因此，絕大多數民眾因為沒有另外申報，就會以公告地價的80％計算申報地價，作為每年課徵地價稅的基礎。
民眾可以從每年的地價稅單，在「地價」欄位查到申報地價的相關資訊。
「公告現值」則是自民國80年起，政府發現地價劇烈上漲，以公告地價、申報地價的計算方式，已經無法如實反映市場價值；但考量地價稅不宜大幅調整，因此提出公告現值。
公告現值主要用於土地過戶時課徵土地增值稅，以及贈與土地時課徵贈與稅、繼承土地時課徵遺產稅。
如果要查詢公告現值，可以向國稅局申請本人或被繼承人的財產清冊，查看「房地現值金額」欄位；也可以從遺產稅繳清或免稅證明書上的「核定價額」欄位得知。這些資料通常也會標註「公告現值」，方便民眾辨識。
最後是「市價」。現在絕大多數不動產交易都是土地與房屋同時買賣，因此房、地的市價可以一併討論。
市價就是房屋及土地出售時的市場價值，也是一般人最直覺認為房地產應該值多少錢的金額。例如每坪單價可能要100萬元，或整棟房屋開價5000萬元，指的都是市價。
目前向政府報稅的情形中，僅有房地合一稅與市價有關。不過，這樣說也不完全準確，因為房地合一稅申報的是已完成交易的實際標的金額，與市值，也就是尚未交易、僅對交易價值進行估計，仍有些許差異。
搞懂以上名詞後，可以先透過下表，快速比較房屋與土地各種價格的用途及差異。
計算遺產稅時，採用房地的課稅、公告現值
了解房屋、土地的公告現值與不動產市值有何差別後，接下來要討論的是，在繼承中，什麼時候該適用哪一種價值？
計算遺產稅時，是使用房地的「課稅／公告現值」。
對需要申報遺產稅的人來說，這是一個福音。前文提到，公告現值會遠低於房屋的實際價值，因此計算遺產稅時，以課稅、公告現值計算不動產價值，就會算出較低的遺產總額，也就可以繳較少的遺產稅。
遺產稅的計算公式為：（遺產總額－免稅額－扣除額）×稅率
用不動產抵繳遺產稅，可能極為不划算
繳納遺產稅時，如果沒有足夠的現金，希望用遺產中的不動產抵繳遺產稅，就必須留意。
採取實物抵繳的方式時，不動產同樣會以現值計算可以抵繳的金額。此時，市值很高的不動產，可能會被以極低的價值認定抵稅。
例如，市值1500萬元的房地產，可能被以700萬元的現值計算，這就可能是極為不划算的選擇。
繼承人分配遺產時，以市值討論
什麼時候需要使用市值？
當繼承人討論遺產價值時，包括遺產如何按照應繼分平分、取得不動產的人要如何找補其他繼承人，以及因遺囑未獲分配的繼承人主張特留分等情形，大家都會希望以真正能反映財產價值的「市值」計算。
如此一來，才能真正讓每個分得財產的人感到公平。
接下來的問題是，應該以「何時」的市值計算？又該由誰認定？
不動產市值要以哪一天為準？
市場價值瞬息萬變，計算的時間點相差一年，價值可能就會天差地別。
實務上，如果參與分割的繼承人都同意某個特定的時間點，彼此具有相同共識，就會以共同決定的時間為準。
如果繼承人沒有共識，法院通常會以被繼承人死亡時，也就是這筆不動產成為遺產的時間點，作為計算價值的基準。
如果遺產中還有股票等價格會變動的財產，也是以繼承發生時作為計算時間。所有財產均以同一時間作為計算標準，也較為公平合理。
繼承人對市值沒有共識，該怎麼辦？
想要房子、又不想補償其他繼承人太多的一方，自然會希望市值越低越好；希望獲得金錢找補的一方，則會希望市值越高越好。
在需要嚴謹判斷的情況下，例如分割遺產訴訟、特留分扣減訴訟等，法官不會輕易聽信任何一方的主張，而會請客觀且具備專業資格的不動產估價師進行估價。
估價師通常會選取數筆條件相近、而且已有實際交易紀錄的不動產作為對照，再比較待估價不動產的交通區位、屋齡及便利程度等條件，估算這筆不動產的市值。
由於正式估價需要不低的費用，如果還在初步協商階段，或繼承人之間希望取得共識，常見的方式是參考內政部實價登錄系統，或請房仲協助評估。
這些方式不像不動產估價師一樣具有詳細的評估過程及公信力，但如果繼承人都能接受，仍然可以作為後續計算的依據。
計算遺產稅看公告現值，分割遺產看市價
在法律上，計算遺產稅是以公告現值為基準，但分割遺產是以市價作為基準。
如果希望公平分配，繼承人對「市價」具有相同的認知，是非常重要的前提。如果大家都能取得共識，彼此同意的「價錢」就可以成為分割的基準。
希望大家都能從中了解不同價格的用途，最終在法律的基礎之上，依照彼此的情分，訂出最合宜的分割方案。
※提醒：本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
＊本文獲得「恩典法律事務所」授權轉載，原文：不動產究竟值多少錢？公告現值還是市值計算才對呢？、在繼承中要如何運用公告現值及市值？
責任編輯：徐惠琬
核稿編輯：陳芊吟
