優衣庫、藏壽司攻偏鄉效應　加速蛋白區「轉黃」

基隆夜市人聲鼎沸，是錢潮聚集地，但坐落夜市對面的麥當勞，卻選擇熄燈。

不止如此，桃園市最熱鬧的桃園火車站商圈，蟬聯15年「桃園地王」店面的肯德基中正店，去年也悄悄結束營業。甚至，該品牌位於西門町擁有36年歷史的門市，去年也走入歷史舞台。

這些過去商機無限的商圈，如今卻黯然失寵，反觀大型連鎖品牌爭相前往都市的郊區、鄉鎮插旗，開起又大又明亮的旗艦店。

例如土城暫緩重劃區周邊，如今吸引了麥當勞、藏壽司、優衣庫（Uniqlo）、秀泰影城等大型連鎖品牌進駐。又如Garmin這個受航空迷喜愛的智慧型手錶，它的全台最大旗艦店，不是設在台北或高雄，而是彰化。

當麥當勞展開通路革命，其他指標性品牌也開始擁抱都會近郊與鄉鎮地區時，下一塊推倒的骨牌，很可能是蛋白區與傳統蛋黃區的逆轉！

推力》電商、大賣場崛起分散錢潮
成熟商圈建物老舊，將面臨3大衝擊

首先，市中心蛋黃區，對連鎖品牌不再有吸引力，郊區、鄉鎮反倒逐漸成為他們眼中的金山寶庫。關鍵之一是消費形態改變，包括電商崛起，以及大型商場、Outltet的日漸普及。

同時，觀光客銳減，加上店租昂貴，過去位於蛋黃區的商圈人氣渙散，店面空置率屢創新高。

但，這波頹勢，並不是所有的蛋黃區都會受衝擊，而是開發歷史越久、建物形態越老舊的商圈，將首當其衝。

根據欣元商仲去年底發布的報告顯示，台北市指標商圈店面空置率平均超過一成，創30年新高，前3名依序為士林夜市、東區及公館，皆是發展數十年之久的成熟商圈。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，成熟商圈的建物多為4、5層樓的老公寓，店面開在一樓，但這樣的形態正面臨3個阻力。

首先，法規對於逃生、防火的要求越趨嚴格，且許多營業場所必須提供無障礙設備，例如銀行分行、電信公司門市等，老舊建物很難滿足。

再者，台灣高度住商混合，樓上住戶經常要忍受一樓店面帶來的髒亂與吵雜。「在台北買房動不動每坪100萬，你能忍受樓下油煙味瀰漫，或深夜有人大聲喧譁嗎？」黃舒衛認為，未來在成熟商圈開店，遭遇的反彈將越大。

最後，消費者越來越重視消費體驗，老舊建物面積、空間格局都不盡理想，讓零售業者難以施展拳腳。

拉力》二線城市店租低、空間大
品牌更看準對手少，能減緩競爭壓力

而另一頭，拉力卻越來越強勁。

成熟商圈多位於都市內蛋黃區，這些區域人口老化，且因房價高漲，使年輕人卻步，也是導致部分連鎖品牌撤離的主因。

根據新北市主計處資料，2010年到2020年，永和未滿12歲以下的幼齡人口，銳減21.8％，幼齡人口減少，代表年輕家庭族群流失。反觀林口、淡水皆有明顯的成長。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨表示，仔細觀察可以發現，中永和等新北市發展較早的區域，與幼齡相關的店面或教育機構，如文具行、小兒科診所、幼兒園等逐漸減少，反觀「林三淡」（林口、三峽、淡水）等新興區域，這類型的店則如雨後春筍般冒出。

也因此，部分鎖定年輕族群的連鎖餐廳，會持續從成熟商圈遷出，「因為年輕人不在這些地方了！」徐佳馨說。

此外，對於具有高知名度的品牌，在蛋黃區內競爭對手林立，但到了大都會的郊區或偏遠鄉鎮，反而環顧四周無敵手，租金又相對便宜，競爭壓力大為減輕，這也是吸引他們的因素之一。

如優衣庫、藏壽司等，近年積極在2、3線城市較寬敞的道路旁，開設日本「土藏」造型（日本傳統倉庫建築樣式）的街邊店，不僅生意興隆，也創造話題。

「Uniqlo在雲林、彰化等地，儼然成為在地地標。」徐佳馨分析，部分二線城市雖不如一線城市蛋黃區來得光鮮亮麗，卻充斥著財富驚人的「隱形冠軍」企業，消費實力不容小覷。

連鎖品牌移動加速商圈興衰
歷史越久遠的蛋黃區，影響會越大

當連鎖品牌發現，傳統商圈的店面已不敷需求，且區域內人口老化，營收成長空間所剩無幾，就可能集體出走。

黃舒衛認為，若連鎖品牌從成熟商圈持續出走，居民對一樓開店的反彈又與日俱增，自然會加速蛋黃區內的成熟商圈更加沒落。

甚至，當指標性品牌都移師郊區、鄉鎮，久而久之，蛋白區很可能會「轉黃」，和原本的蛋黃區角色對調。

商圈移轉速度，要快可以非常快，像台北市信義計畫區、台中市7期重劃區，原本都屬都市邊緣，但只花了10年的時間，就翻轉成新的商業核心，也使台北市東區、台中市火車站周圍等原本的商業核心，快速走下坡。

一些發展歷史較久遠的蛋黃區，例如台北市東區、新北市中永和等，就會是「蛋黃轉蛋白」的首衝之地，甚至可能出現某種程度的「住商分離」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也認為，成熟的商圈會出現「強弱分明」的趨勢，例如捷運站上下班的人流多，所以連鎖品牌會往該區域聚集，但非捷運站以外的區域，就很明顯感受到人潮稀落。

但換個角度看，不論是開咖啡店、賣小吃，甚或是擺地攤等，對所有想做生意的人而言，不迷信傳統的黃金地段人流，盡早布局成本較低的蛋白區，反而是新機會。

而站在都市重劃的角度，住商分離也是好的發展。住商混合雖有良好生活機能，但其實隱藏巨大的公安問題，歷年發生重大死傷的火災，許多即是住商混合大樓。

以房價來說，純住宅的社區，也比住商混合的社區，來得相對穩定。

一場速食業龍頭的通路革命，其實從來不只是餐飲業的議題，而是映照、推進著時代的改變。