借錢買地、蓋房前就賣房，再用所得資金還款，並投入資金到下一個房地產。這是許家印一開始的生財之道。從1990年代中期開始，20年來中國房價不斷飆升，許家印靠著這樣的商業模式，從1名來自農村的鋼鐵廠工人，一躍成為億萬富豪。他的中國恆大集團也成為龐大的房地產帝國。
不過，隨著債務負擔越來越重，恆大採取許多籌集資金的手段。根據1名前員工透露的資訊，以及1份路透社看到的文件，截至2016年為止，至少有1家恆大的子公司，鼓勵部分員工購買該集團的金融產品，為房地產開發提供資金。這位前員工表示，有些人被要求花高達一半的薪水購買此類產品上。路透社致電恆大要求對此置評，遭到恆大拒絕，許家印也拒絕接受採訪。
根據4名恆大前員工及1名瞭解該公司的人士形容，許家印是一名位雄心勃勃的商人，對員工要求很高、在債權人面前很有魅力。有時會自我放縱。他擁有一個由女性組成的私人助理團隊，她們之中的某些人是因為外表出眾而被聘請。
恆大的興衰就是中國房地產市場的縮影
恆大的故事，揭示了中國房地產巨頭企業的內部運作方式。它的發展軌跡也反映出中國房地產市場的命運。房地產市場是中國經濟成長的主要推動力，現在卻是導致經濟下滑的主要因素。
根據分析師估計，自2021年中以來，占中國房產銷售量40%的公司出現違約情況，不能完工交房、支付供應商款項，即「爛尾樓」。數以百萬計的中國人，將自己的積蓄投進與房產掛鉤的理財產品中，現在卻拿不回錢。
專注研究做空策略的美國美奇金投資咨詢公司（J Capital Research） 的Anne Stevenson-Yang說，「恆大的房產是被作為投機性投資出售，而不是作為供居住的房子。」人們購買恆大房產是因為他們認為會升值。因此，只有當人們不斷的買房，這場信心游戲才能繼續下去。
然而，現在中國大眾的信心正在萎縮。8月8日，中國的另一家房地產龍頭碧桂園宣布2筆美元債出現債務違約，並尋求能推遲1個在岸債券的償付期限。此舉進一步打擊中國的房地產市場。
恆大的問題遲遲沒有緩解，陷入困境的他們已提出離岸債務的重組條款，尋求美國法院批准該計劃。恆大表示，擬議的重組計劃將減輕境外債務，幫助公司恢復營運狀況。
8月27日，恆大公布2023年上半年虧損人民幣330億元（約新台幣1447.9億元），2022年同期虧損人民幣664億元（約新台幣2914.9億元）。
8月28日，停牌17個月後的恆大終於復牌，但遭到投資者大舉拋售。股價大跌79%，損失22億美元市值。
對於64歲的許家印來說，公司的衰落已經毀掉了他的個人淨資產數百億美元，不得不瘋狂變賣企業資產來償還債務。恆大表示，該公司也面臨超過2200起訴訟案件，截至6月的涉案金額約人民幣5350億元（約新台幣2兆3485億元）。
中國房地產業債務危機惡化，讓習近平政府面臨重大挑戰。中國經濟已經因為國內外需求疲軟而步履蹣跚，2023年第二季的GDP成長更加緩慢。全球市場都在擔憂，當中國經濟危機蔓延至金融業和其他經濟領域，將帶來沉重壓力。
中國國務院新聞辦公室拒絕評論房地產市場與恆大的狀況。住房部門和財政部也沒有回應路透社的詢問。
許家印的致富之路
許家印生於河南農村，由祖母帶大，1996年創立了恆大。當時中國的國家保障性住房制度*正在瓦解，城鎮化快速發展。當時只有三分之一的中國人居住在城市， 現在則約有三分之二。
編按：由政府將房產分配給中低收入戶，並限制買賣、租金的價格。
在1990年代中期，中央大幅提高從地方稅收上繳的比例，為了補充金庫，當地政府向開發商出售土地以增加收入，因此讓地方政府有動力支持恆大等房地產開發商的發展。
許家印抓住了這個需求。他的傳記上寫道，他的第一個開發案是出資500萬元買了一塊地，其中借款一半以上。第二年，在這塊地上開發的建案創下8000萬元的銷售額。
到2009年，恆大的業務已拓展至20多個城市。同年，恆大股票在香港上市，籌集約7.29億美元的資金。這讓擁有恆大約66%股份的許家印成了億萬富翁。
2010年，恆大買下廣州恆大足球隊，到了2013年，這支球隊贏得了亞洲足球頂級俱樂部冠軍。同年，許家印步步走上巔峰。他被選為全國政協常委。
由3位瞭解恆大內情的人士透露，許家印在香港時，常與這座城市的富人們打牌、談投資。在專屬香港精英會員的皇朝會（Dynasty Club）用餐，享用燕窩、魚翅等美食。一位曾經為他工作的人表示，恆大事業正值巔峰時，許家印在廣州俱樂部招待商人時，至少丟了2次現金作為娛樂，並看著女助理們從地板上撿鈔票。
恆大前員工：薪資、獎金非常優渥
在恆大不斷擴張的過程中，許家印仍參與公司各個層面的工作。一位曾服務於地區辦事處的前恆大員工說，公司所有的土地收購案都是由他批准。
他還參與發想廣告口號。1名前員工透露，他對廣告字體和大小很挑剔，也對員工實施輕微的違規罰款，包含服裝不得體等名目。「一切都是自上而下的，沒有人敢質問他的要求。」一位前員工如此表示。
能接受許家印領導風格的人，顯然看中明顯的誘因：豐厚的薪資。根據就業網站在2018年的數據，恆大的平均月薪為人民幣1萬5666元（約新台幣6萬8770元），約為房地產產業平均月薪的3倍。
另有前員工及知情人士透露，恆大資本部門的員工，因為負責的案件從銀行、貸款機構獲得貸款，獲得豐厚的獎金。團隊獎金最高可獲得貸款額度的1%，再分配給團隊成員。
子公司要求員工購買公司理財產品
2016年，隨著中國房價的飆升，恆大超越主要競爭對手成為全國第一大房地產開發商。旗下儲備的土地多達3.12億平方公尺。
2017年，恆大股價突破每股30港元，是2009年首次公開募股價格的7倍。據《富比世》雜誌報導，許家印成為亞洲首富，推估擁有數百億美元的財富。
在大舉收購土地的同時，恆大也想方設法為自己的交易案融資。恆大子公司恆騰網絡（HengTen Networks）鼓勵員工自掏腰包，購買集團的理財產品。
路透社查閱的這份2016年5月的文件，列出了十幾名未完成購買恆大金融產品配額的人。這份文件上的手寫筆記，將這一情況描述為「嚴重」。表示如果這十幾個人沒有完成配額，獎金將被削減。
曾在恆騰工作的人表示，公司因此扣發過一些獎金。熟悉恆大的人士也說，恆大要求員工購買金融產品的情況很常見，員工如果沒有完成採購目標，將受到處罰。
恆大在最近提交給證券交易所的一份文件中寫道，恆大透過銷售理財產品，籌集約人民幣921億元。截至2022年底，此類產品的未付本金和利息約為人民幣340億元。2位業內人士說，雖然中國開發商銷售理財產品，為房地產籌集資金的方式很常見，但將員工獎金與購買理財產品綁定的方式不常見。
遊戲規則改變，高槓桿迎來高風險
多年來，當被投資者和記者問及他的高槓桿經營狀況時，許家印都回應說，恆大的高周轉率和資產價值足以償還債務。恆大也繼續投資新企業，包括整形手術、人壽保險等，2019年開始涉足電動汽車。
中國政府實施「限制高槓桿開發商融資」的嚴格新規定後，2021年，中國房地產銷售開始下滑，許多房地產公司陸續出現違約、倒閉。
到2021年，恆大的負債總額已達3000億美元（約新台幣9兆5687億元），難以向供應商付款、完成建案，房地產收入大幅下降。恆大也未能按時向散戶投資者支付金融產品，引起全國各地的抗議。2021年9月，約100名不滿的投資者，擠在深圳的公司大廳要求還款，場面混亂。
恆大報告表示，2021年和2022年的虧損總額為810億美元（約新台幣2583.6億元）。2022年3月，恆大在香港上市的股票被停牌。據《富比世》估計，許家印已經減持他的股份，他的個人財富已不到2019年360億美元的十分之一。
恆大正在為其離岸債務重組計劃尋求債權人和法院的批准。債權人將於9月底舉行會議，對該計劃進行投票，該計劃可能讓他們收回最多四分之一的欠款。
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※本文獲《德國之聲中文網》授權轉載，原文：路透：許家印與恆大的那些事
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核稿編輯：倪旻勤
